상속으로 인하여 3주택 예상시 절세 위한 재산분할 방법은?

Question

처가 두분의 사망으로 상속재산의 분할이 필요한 상태 입니다(장인어른->장모님, 5일간격)

상속대상: 주택1 - 수도권,조정지역, 취득시기: 1999년(상속주택으로 예상)

주택2+부속토지 - 지방,농어촌,시가 4억예상(주택2+토지2억), 취득시기:2003년

상속인: 자녀5명(2주택2명,무주택2명,분양권1명)

현상황: 현재 1세대 2주택(조정지역)인 상태에서 상속으로 인해 3~4 주택(소수지분포함)예상

23년 기존 보유주택 1채(비과세 가능) 매도 예정

와이프는 주택2 전체의 상속을 원함

질문1: 기존 보유주택의 양도세 비과세를 위해 상속주택의 재산분할시 지분은 어떻게 배분하는것이 좋을까요?

주택1/주택2: 각 20% 수준? 또는 주택2: 49% or 전체 인수?

질문2: 지방의 상속주택(주택2)을 상속받을 경우

향후 기보유중인 주택의 양도시 중과, 보유중의 종부세등 문제 발생은 안될지?

질문3: 지방의 상속주택(주택2)을 상속받을 경우

장기간 보유후 매도시 양도세 비과세 가능한 방법은?

질문4: 주택 추가 취득에 따른 종부세 영향은?

질문5: 상속 재산 분할시 추가로 유의할 사항은?

미리 답변에 감사드립니다~~~~

Answer 1

안녕하세요. 전영혁 세무사입니다.

사망한 부모로부터 2채 이상의 주택을 상속받은 경우에는 1채만 인정되며 나머지는 일반주택으로 분류됩니다. 복수의 주택 중 상속주택으로 결정되는 우선순위는 ▲피상속인이 가장 오래 보유한 주택 ▲피상속인의 거주가 가장 긴 주택 ▲사망일 시점에 거주한 주택 ▲기준시가가 가장 큰 주택 순입니다.

반대로 상속주택을 여러 형제가 물려받았을 때는 통상적으로 공동 지분으로 소유한 주택은 각자 한 채씩 소유한 것으로 봅니다. 하지만 상속주택은 상속 지분이 가장 큰 상속인을 주된 상속인으로 판단합니다. 소수 지분의 상속자는 주택 수를 산정할 때 공동 상속주택이 없는 것으로 판단하며, 만약 상속 지분이 동일하다면 상속 개시 당시 상속주택에 거주한 자, 최연장자 순으로 상속주택을 소유한 것으로 봅니다.

이러한 내용을 포함하여 주택의 양도소득세 및 종합부동산세는 양도가액, 취득가액, 보유기간, 주택 수, 각 주택의 공시가격, 각 주택의 조정대상지역 여부, 각 주택의 임대주택 등록 여부, 등록하셨다면 임대기간, 임대료 증액 여부, 증액 비율 등의 다양한 사실관계에 따라 계산방법과 세율, 세액, 공제액 등이 천차만별로 달라지므로 해당 사실관계 없이 계산이 불가능하며 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시는 것을 권해드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 백승호 세무사입니다.

조정대상지역에서 2주택 이상을 보유하는 경우로서 공시가격이 6억원을 초과하는 경우에는 종합부동산세 중과세가 적용될 수 있으니 참고하시기 바랍니다.