리츠 계약서 확인 시 P2P투자위험도 살펴봐야 할까요?
리츠 계약서를 꼼꼼하게 확인하고 있는데요... 투자 설명서나 사업 계획서 외에, P2P 투자 위험도까지 살펴봐야 하는지 궁금합니다ㅠㅠ 만약 리츠가 P2P 상품에 투자하는 구조라면, 투자 계약서에서 어떤 부분을 중점적으로 확인해야 할까요... 혹시 리츠가 투자하는 P2P 업체의 신뢰도나 안정성을 평가할 수 있는 방법이 있을까요... 관련 경험이 있으시거나 잘 아시는 분이 있다면 자세히 알려주시면 정말 감사하겠습니다... 투자 결정에 중요한 참고 자료가 될 것 같습니다... 도와주세요...
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
리츠(REITs)에 투자하시면서 ‘P2P 대출 자산에 투자하는 리츠’라면, 일반적인 부동산 리츠와는 달리 추가적인 리스크 요소가 많기 때문에 투자 설명서나 사업 계획서 외에도, P2P 구조 자체에 대한 이해와 확인이 꼭 필요합니다.
1. P2P 리츠를 더 조심해야 하는 이유P2P 대출은 본질적으로 비은행권의 고위험 대출입니다. 이를 기반으로 한 리츠는:
기초 자산의 건전성이 떨어질 수 있고
담보권 설정, 회수 구조, 연체 발생 시 대응 등이 일반 부동산보다 불투명할 수 있으며
리츠의 수익성과 안정성이 P2P 대출 채권의 성과에 좌우됩니다
즉, 부동산 자체를 소유하거나 임대수익을 내는 리츠와 달리, 실질적으로는 대출채권 투자에 가깝기 때문에 금융 리스크와 연체·부도 위험이 내재돼 있습니다.
2. 계약서에서 중점적으로 확인할 내용기초자산의 성격P2P 대출 대상이 되는 부동산의 위치, 개발 단계, 담보 설정 유무
담보가치 평가 주체와 방법이 제3자에 의해 공정하게 이루어졌는지
담보가 선순위인지 후순위인지 꼭 확인 (후순위면 회수 위험이 큼)
대출 금리, 상환 방식 (원리금균등 vs 만기일시), 연체 시 대응 프로세스
만기 전 중도상환 또는 연장 가능 여부
연체 발생 시 회수 절차가 리츠 내부에 존재하는지, 외부 위탁인지
해당 P2P 플랫폼(예: 테라펀딩, 렌딧 등)과 리츠 운용사 간 계약 구조
P2P 플랫폼이 부실해지면 리츠 자산에 영향이 있는지 여부
리츠 운용사의 관리 보수, 성과보수가 어떻게 설정돼 있는지
이익 분배 구조: 투자자 vs 운영사 간 수익 배분 순서
손실 발생 시 누가 먼저 손실을 부담하는지 (선순위 투자자인지 확인 필요)
리츠 자산에 대한 외부 회계감사 여부
연체율, 수익률, 자산 상태 등을 정기적으로 공시하는지 여부
P2P 자산에 대해 투명한 공시 체계를 갖추고 있는지가 핵심
도움이 되셨기를 바랍니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
리츠와 P2P 투자는 구조와 위험이 다르지만 리츠 투자계획서를 검토할 떄 P2P 투자에서 가주 발생하는 위험요소를 참고하는 것은 중요할 수 있습니다.
P2P 투자 시 발생하는 흔한 위험요소는 정보의 비대칭, 운용사의 리스크, 자산 유동성 부족 등 다양합니다.
따라서 정보가 부족하지 않게 공부를 열시히 해야 하며 자산 실체 불명확 같은 공통된 리스크는 반드시 유사하게 검토해야 합니다.
감사합니다.