임대차보호법 계약갱신청구권 법률해석에 관한 문의입니다.

Question

임차인이 임대차 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신청구권을 행사해야 된다고 규정되어 있고 임대인은 임대차 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경에 관해서 통지를 해야된다고 규정되어 있습니다.

이와 관련된 분쟁사례가 있는데 답이 무엇인지 궁금해서 문의드립니다. 사례는 아래와 같습니다.

임차인- 6개월 전부터 2개월 전까지가 아닌 7개월 전에 계약갱신을 요구하고 임대인과 구두로 합의 봄(통화 녹취록 있음)

임대인- 계약만료 4개월 전에 실거주를 이유로 갱신거절함

1. 임차인은 법적으로 정해진 기간(6개월~2개월)에만 꼭 계약갱신청구권을 행사해야되나요?

2. 이 사례의 경우 임차인이 법적으로 정해진 기간이 아닌 기간에 계약갱신을 구두로 합의를 본 내용이 우선인지 임대인이 법적으로 정해진 기간 안에 갱신거절을 한 내용이 우선인지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 상담 지식답변자 김성훈 변호사입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다

아래 내용은 문의내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

1. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 "임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우"라며 갱신청구권의 행사시기를 규정하고 있고, 동법 제6조 제1항 전단은 "임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간"으로 규정되어 있습니다. 따라서 임차인은 위 기간내에 계약갱신청구권을 행사해야 합니다.

2. 임대차 만료기간에 즈음하여 임대인과 임차인은 임대차계약의 조건을 변경하거나, 그 기간을 변경하는 등 계약조건을 변경하여 합의 갱신하거나, 기존의 임대차와 동일한 계약조건으로 합의 갱신할 수 있습니다.

합의갱신은 기간의 제한이 없는 바, 임대인과 임차인이 임차대계약 만료 7개월 전에 갱신에 대한 합의를 완료했다면 이에 따른 갱신의 효력이 인정됩니다.

임대인이 4개월전에 실거주를 이유로 갱신거절을 하는 것은 위 합의갱신의 파기를 의미하는바, 정당한 사유가 없는 한 파기는 인정되기 어렵습니다.

Answer 2

안녕하세요. 김진우 변호사입니다.

질문주신 사항에 대해 답변드리오니 참고하시기 바랍니다.

당사자간에 합의가 이루어진 경우에는 그 시기에 관계없이 그 합의의 내용이 최우선적으로 적용되어야 할 것입니다.