전세 계약 이후 입주 직전 입차인 시국세 문제
전세 계약서 작성 당시 임차인 시국세 관련 문제가 있다고 전달 받았습니다. 계약금 넣고 입주 전 전부 해결한다 했는데, 현재 입주 4일전까지 해결되지 않았다고 합니다. 임차인과 부동산에서는 입주 당일 저희한테 잔금을 받아 시국세를 세무소에 직접 완납 하는 것을 보여준다고 하는데 문제가 없는지 알고 싶습니다. 첨부사진 내 14, 15, 16번 사항입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전세입주하는데 왜 전 임차인의 세금납부가 문제되는 지 모르겠네요. 임대인과 계약하는 것이니 전 임차인의 상황은 관계없을 것입니다. 만일 임대인의 체납이 문제가 되는 것이라면 향후라도 임대인의 경제사정 악화로 문제가 될 수 있으므로 그런 집에는 들어가지 않는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
통상적으로 여유돈이 없어서 전세보증금으로 활용을 할 것으로 보여 집니다.
즉 잔금날 돈을 받아서 국세 완납을 하고 완납증명서를 받으시면 해결이 될 것으로 보이고 국세에 대한 체납사항이 사라지게 되면 공매의 위험도 없어지게 됩니다.
하지만 향후 전세보증금 반환 시 전세보증금 반환에 문제가 없을 지도 한번 생각해 볼 필요가 있어 보입니다.
감사합니다.
전세 계약서 작성 당시 임차인 시국세 관련 문제가 있다고 전달 받았습니다. 계약금 넣고 입주 전 전부 해결한다 했는데, 현재 입주 4일전까지 해결되지 않았다고 합니다. 임차인과 부동산에서는 입주 당일 저희한테 잔금을 받아 시국세를 세무소에 직접 완납 하는 것을 보여준다고 하는데 문제가 없는지 알고 싶습니다. 첨부사진 내 14, 15, 16번 사항입니다.
===> 네 문제가 되지 않습니다. 그러나 잔금 지급시 임대인과 은행에 방문하여 잔금 지급과 동시에 체납된 세금부터 납부할 수 있도록 확인하면서 입금하시는 것이 적절합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
시국세(지방세·국세 체납)가 있는 집주인의 경우, 임차인이 전세 보증금을 보호받지 못할 수 있는 대항력 또는 우선변제권 문제가 발생할 수 있습니다
체납으로 인해 압류나 경매가 진행될 경우, 보증금이 후순위로 밀릴 위험이 있습니다.
입주 전 시국세가 완납되지 않았다면 위험 부담이 있습니다
입주와 동시에 잔금을 지급하고 시국세를 납부하는 방식은 서류상 확실한 증빙과 입금 동시 처리가 수반되지 않으면 법적 리스크가 있습니다
1. 세금 완납 후에만 잔금 지급 및 입주 진행
2. 에스크로 계좌 또는 제3자 입금 조건 설정 (잔금을 세무서로 직접 이체)
3. 공인중개사 책임 하에 공증 또는 확약서 작성 (만약 체납 지속 시 계약 해지 가능 명시)
이런 조건으로 잔금을 치러야 될거 같습니다
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
제공하신 이미지에서 해당 조항(14~16번)을 요약하면 다음과 같습니다.
14번 조항
임차인은 계약 후 전입신고 및 확정일자를 신청하며, 잔금일에 세입 비상환(약 1억 3천만 원)이 있고, 이를 잔금일까지 해결하기로 함.
15번 조항
잔금일에 세입자 비상환이 해결되지 않으면 전세보증금은 전세금으로 납부하지 않음.
16번 조항
계약 체결, 전세 납부 이후 문제 발생 시 입차인에게 가구·가전·이사 관련 등의 위약금을 배상하기로 함.
질문자님의 상황
현재 전세 계약을 했고, 잔금일 4일 전인데도 전 세입자의 시국세 체납 문제가 해결되지 않았음. 임차인(당신)은 잔금 당일에 그 체납금 완납을 보여주겠다는 입장을 전달받았음.
검토 의견
이 상황은 위험요소가 존재합니다. 이유는 다음과 같습니다.
1. 전세보증금 보호: 세입자의 시국세는 국세로서 전세보증금보다 우선 변제권을 가질 수 있습니다. 만약 완납되지 않고 임차인이 전입신고·확정일자를 했을 경우, 당신의 보증금이 추후 경매 등에서 후순위로 밀릴 수 있습니다.
2. 계약서상 조항 준수 여부 확인: 계약서 제14~15조에 따르면 잔금일까지 해결해야 하며, 미해결 시 전세금 납부를 하지 않도록 명시되어 있습니다.
→ 따라서, 잔금 지급 전 세무서의 완납 확인증(납세증명서 등)을 받아야 합니다.
3. 입주일 당일 해결은 리스크 있음: 입주 당일 해결하겠다는 말만 믿고 잔금을 지급하면, 미해결 시에도 회복하기 어려운 피해가 발생할 수 있습니다.
추천 대응 방법은?
잔금일 이전까지 완납증명서(납세증명서 등)를 반드시 확인하세요.
공인중개사에게 공문 형식으로 입주 전까지 완납이 안 될 경우 계약 해제 또는 손해배상 조치를 명확히 요구하세요.
전세보증금 반환보증 가입을 계획 중이라면, 완납증명 없이는 가입이 거절될 수도 있으니 사전에 확인 필요합니다.
최악의 경우, 계약해제 및 계약금 반환을 법적 조치로 진행하는 것도 검토해야 합니다.
참고하세요!!