월세 만기 1주일 전, 보증금 인상을 요구합니다.
2년 전에 월세로 들어와서 6월 30일에 계약기간이 끝나는데 1주일 전인 오늘 보증금 1천만원을 요구합니다.
그동안 아무런 얘기가 없어 묵시적 갱신에 의해 연장된 것으로 알고 있었는데 안 올려주면 본인이 들어와서 살겠다고 하는데 이게 임대인으로서 가능한 조치인가요?
당장 1천만원을 지급할 정도로 여유가 없고, 적어도 1~2달 전에 통보해줬다면 준비를 해놓던가 이사를 갔을텐데 어찌 대응하는게 좋을런지요?
어차피 계약이 그대로 연장된걸로 인지하고 있었기에 앞으로 1~2년 내로 준비해서 이사갈 계획을 가지고 있었으며, 개인적으로 갑자기 보증금을 올려달라는 요구(협박식)에 응하고 싶진 않습니다.
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.
주택임대차보호법 제7조에서는 계약이 갱신된 경우 임대인은 차임증액청구권을 행사할 수 있는 것으로 규정하고 있습니다. 이 경우 임대인이 보증금이나 차임 증액을 요구할 수 있는 범위는 최대 5%이며, 임대인의 차임증액청구권은 임차인의 계약갱신요구권에 대응하는 권리로서 행사시기의 제한은 없으므로 기존 전세기간 만료 일주일 전에 하더라도 유효합니다(다만 대법원 판례는 임대차계약 종료 전까지는 행사해야하고 종료 이후에는 행사할 수 없다고 판시하고 있습니다). 만약 임차인이 임대인의 차임증액청구를 거절하는 경우 계약갱신의 효력을 상실하지는 않지만 임대인은 임차인을 상대로 증액된 차임을 지급해달라는 민사소송을 제기할 수 있을 것입니다.
관련법령
주택임대차보호법
제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
[전문개정 2008. 3. 21.]
제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
[본조신설 2020. 7. 31.]
제7조(차임 등의 증감청구권) ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. <개정 2020. 7. 31.>
② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다. <신설 2020. 7. 31.>
안녕하세요. 이성재 변호사/세무사입니다.
이미 묵시적 계약이 갱신 된 것으로 볼 수 있을 것으로 보여집니다. 구체적인 사실을 좀 더 확인해봐야 하겠지만 계약 종료 2개월 전에 미리 위 계약의 종료나 갱신여부를 미리 확인하지 않은 경우 계약은 묵시적으로 동일한 기간 (2년) 연장 된 것으로 주장해 볼 수 있겠습니다. 참조가 되길 바랍니다.
안녕하세요. 김진우 변호사입니다.
질문주신 사항에 대해 답변드리오니 참고하시기 바랍니다.
이미 임대차계약은 묵시적으로 갱신된 상태이므로 상대방의 요구에 대해 응할 필요는 없다고 판단됩니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 상담 지식답변자 김성훈 변호사입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다
아래 내용은 답변내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있습니다.
임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제6조 제1항).
임대인이 1주일전에 갱신거절을 요구하거나 보증금 증액을 요구하는 것은 묵시적 갱신이 이미 이루어진 이후의 사정으로 받아들여지기 어려우며, 특히 임대인이 임대차계약을 무시하고 자신이 들어와 살겠다는 부분은 주택임대차보호법에 반하는 주장입니다.