부가세환급때문에 부모님명의로 상가를 계약할경우는???
이번에 구분상가 1호실을 분양받으려고 하는데 제가 면세사업자라서 어머님 이름으로 분양계약 후 임대사업자로 등록, 부가세 환급을 받으려고 하는데요~
(공급가 : 2억8천만원, 부가세 : 1800만원)
복잡하고 궁금한사항이 많아서 질문 드립니다!
1. 어머니가 지금 다가구주택 1채를 보유하고 계신데 임대사업자 등록시 월세부분도 꼭 임대수입으로 신고해야할까요? (직접거주 중이십니다.)
2. 어머님괴 상가 사용대차계약서 작성후 임대수입 무실적신고가 가능한가요?
3. 10년후에 양도나 증여 시 부가세 환급분보다 세금이 더 많이 나올까요? (나중에 상속 시도 궁금합니다.)
4. 어머님 명의로 분양받지만 대출금은 제가 상환할 예정입니다. 나중에 양도할때 거래증빙이 되는걸까요?
5. 제가 한곳에 면세사업자와 임대사업자를 내고 그곳에서 사업운영을 하면서 부가세 환급을 받을수는 없는거겠지요?
과정이 너무 복잡하거나 득보다 실이 더 많을지 궁금합니다~ 그렇다면 그냥 면세사업자 제 명의로 구입후 부가세 환급은 못받겠지요ㅠㅠ
현명한 방법을 알려주시길 부탁드려요!
세법 너무 어렵네요~^^;
2개의 답변이 있어요!안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.0. 면세사업자라도 새로이 부가가치세 과세대상사업자를 등록가능하십니다.
1. 1세대 1주택의 월세임대소득에 대해서만 비과세되는 것입니다.
2. 세법에서는 가족 등 특수 관계자에게 무상이나 저가로 임대하는 것을 세금 부담을 부당하게 감소한 것으로 간주해 인정하지 않고, 시가를 기준으로 세금을 재계산하도록 정하고 있습니다. 이를 ‘부당행위계산 부인’이라고 합니다. 또 부동산을 무상이나 저가로 이용하는 사용자도 임차료 부담이 없거나 적은 만큼 경제적 이익을 얻게 되는데 이는 증여세 과세 대상이 될 수 있습니다.
3. 10년 후의 세법을 현재 저희가 추정해서 말씀드리기는 어렵습니다. 현재의 기준으로 계산하더라도 상속세는 우선 모든 피상속인들이 수령하는 상속재산가액 총액에 대하여 과세되고, 상속인들과 피상속인 간의 관계가 어떻게되는 지, 배우자에게 상속되는 재산가액은 얼마인지에 따라 공제액이 달라지므로 해당 사실관계 없이 상속세를 계산할 순 없습니다.
증여의 경우 부모로부터 증여받을 경우 10년 간 최대 5천만원(미성년자 2천만원)까지 공제가 가능하고, 조부모로부터 증여를 받으실 경우에도 10년 간 5천만원(미성년자 2천만원)까지 공제가능합니다만 부모의 5천만원(미성년자 2천만원)과 중복될 순 없습니다. 합산하여 5천만원까지(미성년자 2천만원)입니다. 또한 일반적으로 세대 생략 증여의 경우 증여세의 30%를 할증해 과세하는데, 부의 대물림을 심화시킨다는 지적에 따라 2016년부터 미성년의 경우에는 증여재산이 20억원을 초과하면 40%를 할증하고 있습니다. 증여의 장점 중 하나로는 증여하실 경우 그 증여재산 뿐만 아니라 그 증여재산으로부터 앞으로 발생할 소득도 함께 증여된다는 것입니다.
주택의 양도소득세는 양도가액, 취득가액, 보유기간, 주택 수, 각 주택의 공시가격, 각 주택의 조정대상지역 여부, 각 주택의 임대주택 등록 여부, 등록하셨다면 임대기간, 임대료 증액 여부, 증액 비율 등의 다양한 사실관계에 따라 계산방법과 세율, 세액, 공제액 등이 천차만별로 달라지므로 해당 사실관계 없이 계산이 불가능하며 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시는 것을 권해드립니다.
4. 대출금의 대신 상환도 증여세 과세대상에 포함되며, 양도할 때 거래증빙이 된다는 뜻이 무슨 뜻인지 이해가 가지 않습니다.
5. 가능하십니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.1. 어머니가 지금 다가구주택 1채를 보유하고 계신데 임대사업자 등록시 월세부분도 꼭 임대수입으로 신고해야할까요? (직접거주 중이십니다.)
네 맞습니다. 상가 임대수입은 부가가치세와 종합소득세 신고를 반드시 하셔야 합니다. 신고기한이내에 신고하지 않을 경우 무신고가산세와 납부지연가산세도 부과됩니다.
2. 어머님괴 상가 사용대차계약서 작성후 임대수입 무실적신고가 가능한가요?
원칙적으로 불가능합니다. 특수관계자에게 사업용 부동산을 무상으로 임대하는 경우에도 시가 상당액에 대해서 종합소득세와 부가가치세가 과세됩니다.
3. 10년후에 양도나 증여 시 부가세 환급분보다 세금이 더 많이 나올까요? (나중에 상속 시도 궁금합니다.)
일반적으로 그렇습니다. 참고로 양도의 경우, 양도당시의 양도가(시가), 조정지역여부, 보유주택수에 따라 과세가 되는 것이며 증여도 10년후의 시가를 기준으로 과세가 됩니다. 상속의 경우, 상속인으로 자녀와 배우자가 있을 경우 최소 10억이 공제가 되며 자녀만 있을 경우 최소 5억이 공제됩니다. 피상속인(사망자)의 상속재산이 상속공제 이내의 금액이라면 납부할 상속세는 없습니다.
4. 어머님 명의로 분양받지만 대출금은 제가 상환할 예정입니다. 나중에 양도할때 거래증빙이 되는걸까요?
양도소득세 경비로는 불가능하지만, 사업상 경비로 인정되어 소득금액에서 차감할 수 있습니다.
5. 제가 한곳에 면세사업자와 임대사업자를 내고 그곳에서 사업운영을 하면서 부가세 환급을 받을수는 없는거겠지요?
면세사업자이시므로 본인 면세사업용으로 부동산을 취득하더라도 부가가치세 공제는 불가능합니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
