깡통 전세 경매 관련해서 걱정이 됩니다.. ㅠ 관련해서 문의가 있습니다.
[상황]
안녕하세요.. 현재 오피스텔 전세 거주중입니다.
중소기업전세자금대출 1억 및 개인돈 4500으로 오피스텔 전세로 한 3년째 거주중입니다. (현재 묵시적 계약 연장이된 상태입니다.)
처음 계약 당시에는 근저당 설정된게 전혀 없었는데요..
금일 집주인분이 파산 위험이 있다는 것을 알게되었고, 오피스텔 등기에 공동담보설정으로 5억 대출이 잡혀있는 것을 확인하였습니다. (집주인분은 임대사업자였고, 공동담보목록 보니 제가 거주한 오피스텔 이외에 다량의 오피스텔을 보유하고 있었습니다;; 20개)
현재 확정일자 및 전입신고는 모두 받아놓은 상태이나, 감정가 대비 전세보증금 금액으로 인해 전세보증보험은 가입하지 못하였습니다.
오피스텔 매매가는 부동산 실거래내역 확인 시 1억4500~ 1억5000으로 전세가와 거의 비슷한 상황입니다.
[문의]
1. 전세 묵시적 연장 후에는 따로 확정일자를 받지 않았는데요, 혹시 묵시적 갱신되어도 확정일자를 새로 갱신해야하는걸까요? (계약금은 기존과 동일하고, 기존에는 1년씩 전세계약을 하고 있었으나, 묵시적 갱신은 자동으로 2년 계약 연장되는 차이가 있는것으로 알고 있습니다.)
2. 아직 오피스텔이 경매로 넘어간건 아닌데요.. 만약 경매로 오피스텔이 넘어가게 되면, 전세금을 최대한 지키기 위해 저는 어떠한 절차를 진행해야하는걸까요?
3. 경매가 진행되면 임차인은 배당 요구라는걸 신청하는 것으로 알고 있는데요, 인터넷 찾아보니 꼭 필수로 신청하지 않아도 되는것으로 보였습니다. 만약 오피스텔이 경매로 넘어갔을때 배당 요구를 하지 않으면 전 어떻게 되는걸까요?
4. 경매가 진행되면 전세로 거주중인 오피스텔을 아예 매입하는것도 생각을 해보고 있습니다. 만약 이렇게 되면 제 보증금이나 공동담보로 걸려있는 채무는 어떻게 되는걸까요?
답변 부탁드리겠습니다. 혹시 질문 내용이 모호하면 말씀 부탁드립니다. 감사합니다.
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.
1. 확정일자는 다시 안받으셔도 됩니다.
2. 입주때 전입, 확정일자 받으시는것말고 지금 뭔가를 하실건 없습니다.
3. 1순위권자이면 배당 신청 안했을경우 전세금 채권이 닉찰자에게 넘어갑니다. 낙찰자에게 받아야 하니 그런 경우라면 낙찰이 되기가 어렵습니다.
4. 직접 받으시면 이전에 있던 다른 권리들은 말소됩니다.
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