전전세 특약사항 기재하는 방법,조언 해주세요

Question

안녕하세요 제가 네일샵 매물을 보다가 맘에드는 곳이 있어서 계약을 진행하려고 계약금을 넣은 상황에서 제가 월세 내려고 하는 분에게 간이영수증 발급이 가능한지 여부를 물어보는 과정에서 전전세라는 사실을 알게 되었습니다. 지금 제가 들어가려고 하는 곳과 옆에 있는 부동산은 원래 한 공간이였으며 벽으로 나눈 상황인데 제가 월세를 부동산분에게 납부를 해야하는 상황이고 실주인은 따로 있는 상황입니다. 첫 사업이기도 하고 걱정되는 부분이 많아서 특약 사항을 작성하려고 하는데 제가 지금 할 수 있는 대처방안과 계약서에 어떤 내용이 들어가야 하는지 조언 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

전전세는 전세권설정등기를 마친 임차인이 제 3자에게 재임대하는 걸 의미합니다

전세권설정등기를 마쳤기 때문에 집주인의 별도 동의 없이도 전전세 계약을 맺을 수 있습니다. 다만 만약 집주인과 기존 임차인이 전세권을 설정할 당시 전전세 금지조항을 특약으로 넣은 경우라면 전전세 계약을 맺을 수 없다.

그리고 전대차가 있는대 이것은 다릅니다

전세권설정등기를 하지 않은 임차인이 다른 이에게 다시 임대하는 것으로 전전세와 달리 전세권설정등기가 돼있지 않으므로 전대차를 놓으려면 반드시 집주인의 동의를 얻어야 합니다

집주인의 동의 없이 제 3자에게 임대를 놓을 경우 집주인은 임대차 계약을 해지할 권리가 있습니다.
다만 반대특약이 없다면 임차인이 건물 전체가 아닌 일부분만 새로운 임대를 받는 경우라면 집주인의 동의없이, 예를 들어 전셋집 방 3칸 중 1칸만 다른 이에게 임대하는 건 집주인 동의가 없어도 가능합니다.
더 안전하게 전전세 설정을 할 수도 있습니다

보증금은 기존 전세보증금 액수를 초과할 수 없는 범위에서 계약하는 하여야 하고 기존 전세 계약이 종료되면 전전세와 전대차 계약도 종료된다는 것도 알고 계세요

이상을 충분히 검토하시고 어떠한 특약보다는 위 전전세의 요건에 해당하는지 확인한 후 계약하시는 것이 필요합니다

Answer 2

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.

전 전세 상황에서 계약을 진행하는 것은 복잡할 수 있지만, 몇 가지 조언을 드리겠습니다.

■ 전 전세 특약 사항 작성 방법

1. 전 전세 사실 확인 :

   • 현재 임차인(월세를 내는 분)과 실 주인의 관계를 명확히 확인하세요

   • 전 전세 계약서 사본을 요청하여 내용을 검토하는 것이 좋습니다.

2. 특약 사항에 포함할 내용 :

   • 임대료 및 납부 방법 : 월세를 어떻게 납부할 지 명시합니다.(예: 매달 1 일에 부동산 계좌로 이체)

   • 간이 영수증 발급 여부 : 간이 영수증을 발급 받을 수 있는 지에 대한 조항을 명시합니다.

   • 계약 해지 조건 : 만약 전 전세 계약이 종료되면 어떻게 할 것 인지에 대한 조건을 포함합니다.

   • 보증금 처리 : 보증금이 어떻게 처리될 것인지,반한 조건 등을 명시합니다.

   • 시설 및 유지 관리 : 사업 운영 중 발생할 수 있는 내용을 포함합니다.

3. 법적 검토 :

   • 전 전세 계약은 법적으로 복잡할 수 있으므로 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

4. 상대방과의 소통입니다

   • 실 주인과의 소통이 원할 해야 합니다. 필요 시 실 주인과의 계약 조건에 대한 조율도 고려해야 합니다.

5. 기타 고려 사항 입니다.

   • 계약서에 날짜, 서명, 관계자 정보를 명확히 기재하는 것을 잊지 마세요

첫 사업이니 만큼 신중하게 진행하시길 바랍니다.