집을 원상복구 하라며 보증금을 못 돌려받고 있어요 도와주세요

Question

월세로 살고있던 집이 11월 말 계약 만료인데 9월 20일에 중도 퇴실을 했습니다. (집주인이랑 합의 완료)

그런데 집이 파손 되어서 원상복구 전에는 보증금을 못 돌려준다며 연락을 피하면서 돌려주지 않고 있습니다.

1. 입주 시작부터 부식되어있던 부분에서 균열이 시작된 거울이 있어서 집주인한테 고지했으나 (6월 15일경) 1차, 2차 연락을 무시했었고 3번째에 교체를 약속하고 연락준다고 하였는데 (문자 기록 있음)

연락을 안줘서 그냥 무시하고 살게되었습니다.

근데 집을 나오고나니 저희보고 거울 값을 물어내라고 합니다.

2. 서랍장 문이 갑자기 떨어져서 이 또한 고지했으나 무시하여 베란다에 보관하였는데 베란다에 보관해서 서랍 문이 부식되었으니 저희보고 물어내라합니다.

이렇게 문자로 기록도 남았고, 통화 녹음으로 보증금 못돌려주겠다 협박이라 생각하려면 해라 할말없으니 차단하겠다며 끊은 녹음 파일도 있습니다.

중도 퇴실이라 계약서 상에는 다음 입주자가 들어오기전까지 비용을 전부 임차인이 부담해야한다고 적혀있는데, 애초에 원상복구 하라는 연락도 이사한 후 일주일이 지나서야 얘기하시고, 아직 청소 업체 및 수리기사도 부르지 않아 그 상태로 다음 입주자가 언제 들어올지도 모르는 상황입니다.

이런 상황에서 다음 입주자가 들어올때까지 날짜를 계산하여 보증금에서 제외하고 받아야하는건가요?

이렇게 모두 임차인 잘못이라며 대화도 피하려 하고, 원상복구 전에는 보증금을 돌려주지 않겠다고 할때는 어떻게 대응해야하나요?

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1. 결론
   임대인이 원상복구를 이유로 보증금을 전액 반환하지 않는 것은 법적으로 정당하지 않습니다. 임대차보증금은 임차인의 채무(차임, 손해배상 등)에 충당된 나머지를 돌려줘야 하며, 수리비가 필요하다면 그 비용만 공제할 수 있을 뿐 나머지를 보류할 권리는 없습니다. 따라서 문자와 녹음 자료를 근거로 보증금 반환청구 소송을 진행하면 상당 부분을 회수할 수 있습니다.

2. 원상복구 범위
   임차인은 통상적인 사용으로 인한 마모나 노후에 대해 책임지지 않습니다. 말씀하신 거울과 서랍장처럼 처음부터 하자가 있거나 임대인이 수리를 약속한 부분은 임차인 부담이 아닙니다. 갑작스러운 파손도 고의·과실이 없는 한 임차인의 책임으로 보기 어렵습니다. 결국 임대인이 주장하는 원상복구 비용은 대부분 정당하게 청구하기 어려운 항목에 해당합니다.

3. 중도퇴실 조항 문제
   계약서에 ‘다음 입주자가 들어올 때까지 비용을 부담한다’는 조항이 있더라도, 실제로 집주인이 새로운 세입자를 받지 않으면서 임차인에게 무기한 비용을 청구할 수는 없습니다. 법원은 이러한 조항을 임대인의 손해를 보전하기 위한 한정된 의미로 해석합니다. 즉, 공실 기간 동안의 손해를 구체적으로 입증해야 하며, 원상복구를 이유로 전체 보증금을 보류하는 것은 허용되지 않습니다.

4. 대응 방법
   임차인은 내용증명으로 보증금 반환을 요구하고, 불응 시 소액사건심판이나 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 문자와 녹음 자료는 임대인의 부당한 대응을 입증하는 데 유용합니다. 법적으로는 원상복구 전액 부담이 아니라 실제 손해액만 공제 가능하므로, 임대인의 일방적 주장에 끌려가지 마시고 증거를 토대로 정당한 권리를 행사하는 것이 필요합니다.