20년전 공시지가 기준으로 증여받은 주택 지금 양도시 감정가로 양도차액 계산되나요?

Question

과거 공시지가 1억

현재 공시지가 5억이라고 가정하면

현재 감정가 10억일 때

양도차액은 뭘로 산정되나요?

현재 감정가 10억 - 과거 공시지가 1억

아니면

현재 감정가 10억 - 과거 감정가(예상) 2억.

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

공시가격으로 취득한 주택을 양도했을때 양도차익은 실지 양도가액(매도 가격)에서 취득가액(공시가격)과 기타필요경비(자본적지출 금액, 중개보수 등)를 제한 가격이 됩니다. 일반적으로 증여시에 공시가격으로 신고하면 증여세는 적어질 수 있으나 감정가격으로 신고하는 것보다 양도시 양도세가 많이 과세될 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 공인중개사입니다.

증여로 취득한 주택의 취득가는 증여 당시 기준 시가입니다. 현재 양도 시 감정가가 10억원이라면 당시 공시지가 1억원을 취득가로 계산하게 됩니다.

Answer 3

현재 감정가 10억 - 과거 공시지가 1억

아니면

현재 감정가 10억 - 과거 감정가(예상) 2억.

==> 현재 감정가 - 과거 취득가액 등 차이가 양도소득세 부과대상입니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

과거 공시지가 1억 원 현재 공시지가 5억 원, 감정가 10억 원인 주택의 양도차익은 현재 양도가액 - 과거 취득가액으로 산정됩니다.

따라서 10억 - 1억 = 9억이 양도차익이 됩니다.

과거 감정가로 조정하려면 당시 감정평가 보고서가 있어야 하며 대부분 공시지가로 계산됩니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.

20년 전에 증여받은 주택을 매도하실 때, 양도차익을 어떻게 계산하는지 궁금하실 텐데요. 소득세법(제100조)과 그 시행령(제166조)에 따른 기본 원칙을 정리해보겠습니다.

1. 양도차익 산정의 기본 원칙

- 주택을 팔 때에는 실제 거래가격이 양도가액이 됩니다. 이때, 취득가액도 실제 거래 당시 기준으로 계산하는 것이 원칙입니다.

- 증여받은 경우에는 ‘증여세 신고 시 결정된 금액’을 취득가액으로 봅니다. 만약 20년 전 증여받으면서 공시지가 1억원으로 신고했다면, 그 금액이 그대로 취득가액이 됩니다.

2. 실제 매도 시 적용 방법

- 실거래가로 주택을 팔았다면, 양도차익은 다음과 같이 계산합니다.

(실제 매도가격) – (취득가액 1억원) – (필요경비) = 양도차익

- 참고로, 토지와 건물을 함께 파는데 정확한 구분이 어려운 경우에는 감정가나 기준시가 비율로 나눠서 계산(안분계산)할 수 있습니다. 하지만 실제 거래가격이 확인되면 감정가격을 임의로 적용하지는 않습니다.

Answer 6

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

20년 전 증여 받으신 주택 양도시 양도차액은 현재 감정가 10억에 증여 당시 공시지가 1억 차감으로 산정 된다 보시면 됩니다