증여시 공시지가와 시가감정평가 현매매시가가 다른데 어떤 기준으로 하나요?

부모님께 주택을 증여받으려 합니다. 증여시 주택의 공시지가 그대로 받으면 문제가 될 수 있다고 하던데 부모님께서 살고 계신 주택(빌라)의 매매가 최근 5년간 없었습니다.

공시지가 4억,시가감정평가 8억이상, 매매가 10억정도라고(부동산에서 근처 다른 비슷한 곳과 비교한 금액)하는데 감정평가액이 적당한지 감정평가 가격이 평가자에 따라서 차이가 날 수 있는지 알고 싶습니다.

증여시 주택 가격 산정하는 법률 기준이 있는지 있다면 무엇을 기준으로 몇프로 이내로 하는지 궁금합니다.