증여시 공시지가와 시가감정평가 현매매시가가 다른데 어떤 기준으로 하나요?

Question

부모님께 주택을 증여받으려 합니다. 증여시 주택의 공시지가 그대로 받으면 문제가 될 수 있다고 하던데 부모님께서 살고 계신 주택(빌라)의 매매가 최근 5년간 없었습니다.

공시지가 4억,시가감정평가 8억이상, 매매가 10억정도라고(부동산에서 근처 다른 비슷한 곳과 비교한 금액)하는데 감정평가액이 적당한지 감정평가 가격이 평가자에 따라서 차이가 날 수 있는지 알고 싶습니다.

증여시 주택 가격 산정하는 법률 기준이 있는지 있다면 무엇을 기준으로 몇프로 이내로 하는지 궁금합니다.

문용현 세무사 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

증여재산은 시가로 평가하는 것이 원칙이며, 시가가 없을 경우 공시가격으로 합니다. 증여세법에서 시가란 증여일 이전 6개월 ~ 증여일 이후 3개월간의 해당재산의 매매가액, 유사재산의 매매가액, 감정평가액을 의미합니다. 시가가 없을 경우, 공시가격으로 신고하시면 됩니다.

여기서 유사자산이란 평가대상주택과 동일단지+면적5%이내차이+공시가격 5%이내 차이를 모두 만족해야 합니다. 또한, 감정가액은 증여하려는 주택의 감정가액을 의미합니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

마승우 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 마승우 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

공시지가와 감정평가의 차이가 너무 크고 인근 부동산의 시가로 추정되는 가액이

너무 크기 때문에 증여대상 주택을 공시지가로 평가하여

증여세 신고를 하더라도 세무서에서는 이를 인정하지 않고

시세에 근접하는 금액으로 경정할 수 있습니다.

차라리 감정평가를 통하여 증여를 함이 복잡한 세금문제를

해결할 수 있을 것 입니다. 참고하시기 바랍니다.

전영혁 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

아무래도 감정평가하는 업체 마다 조금씩 감정평가액이 다를 수는 있습니다. 이 때 시가를 적용함에 있어 시가가 불분명한 경우로서 감정평가법인의 감정가액이 둘 이상인 경우 그 감정가액의 평균액을 감정가액으로 하는 것입니다. 감정평가액이나 매매사례가액이 없다면 공시되는 주택가격으로 신고하실 수도 있으나 세무서에서 자체적으로 평가하였을 때의 금액과 차이가 많이 난다면 세무서에서 평가한 금액대로 재계산되어 추가세액을 징수할 수 있으니 유의하시기 바랍니다.