임대 공실 관련 피해보상액 지급해야하나요?

Question

세들어 운영하던 매장에 차질이 생겨 임대인과 상의 후 보증금에서 제하는 형식으로 월세를 납부하고 있었습니다. (25년 12월 7일이 계약 종료일이고 24년 6월까지는 납부를 했으니 그 이후의 월세만 보증금에서 제했습니다.)

하지만 보증금을 제하고도 약300만원의 월세가 미납되었고 임대인이 그에 관해 내용증명을 보낸 상황입니다.

임대인은 미납된 월세 300만원 + 피해보상액 200만원을 요구하고 있는데 제가 피해보상액을 주어야 하는지, 주어야 한다면 그 근거가 무엇인지 알고싶습니다.

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  가. 피해보상액 지급 의무의 범위
  임대인이 요구하는 미납 월세 약 삼백만 원은 원칙적으로 지급 대상이 됩니다. 다만 별도로 주장하는 피해보상액 이백만 원은 자동으로 인정되는 항목이 아니며, 임대인이 구체적인 손해 발생과 그 인과관계를 입증하지 못한다면 지급 의무가 있다고 보기 어렵습니다. 단순한 공실 발생이나 영업 차질만으로는 추가 손해배상 책임이 바로 성립하지 않습니다.

• 법리 검토
  가. 월세 미납 부분
  보증금에서 차임을 공제하기로 한 합의가 있었다 하더라도, 보증금이 소진된 이후의 차임은 임차인의 채무로 남습니다. 따라서 보증금 공제 이후 발생한 미납 월세 부분은 임대인의 청구가 정당화될 수 있습니다.

나. 피해보상액의 법적 성격
임대인이 말하는 피해보상액은 통상 손해배상 또는 위약금 성격으로 볼 수 있습니다. 손해배상은 실제 손해가 발생했고, 그 손해가 임차인의 계약위반으로 인해 발생했다는 점이 입증되어야 합니다. 단순히 임대인이 공실로 인한 불이익을 주장하는 것만으로는 부족합니다.

• 쟁점별 판단 기준
  가. 손해 발생 및 입증 책임
  공실 기간 동안 새로운 임차인을 구하지 못해 임대료 손실이 발생했다거나, 추가 비용이 발생했다는 점은 임대인이 구체적으로 입증해야 합니다. 또한 임대차 종료 시점 이전에 이미 계약 종료가 예정되어 있었다면, 그 이후의 공실 손해를 임차인에게 돌리기는 더욱 어렵습니다.

나. 계약서 특약 여부
계약서에 별도의 손해배상 예정이나 위약금 조항이 없다면, 임대인이 임의로 금액을 산정해 청구하는 것은 법적 근거가 약합니다.

• 대응 방향
  가. 현실적 대응 전략
  미납 월세 부분은 정산 대상임을 전제로 협의하되, 피해보상액에 대해서는 구체적 손해 내역과 산정 근거를 요구하는 것이 필요합니다. 근거 제시가 없다면 지급을 거절하거나 감액 협상을 시도할 여지가 큽니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

앞서 답변드린 것처럼 미납된 월세 외의 금액에 대해서는 임대인이 입증을 해야 하는 것이고 이에 대해서 근거를 제시하는 것 역시 임대인의 몫입니다 일반적으로는 임대차계약을 제대로 이행하지 못할 때 지급하는 것은 보증금이고 위와 같은 추가적인 피해에 대해서는 인정되기 어렵습니다