전세피해 다가구 후순위 구제방법 문의드립니다.

Question

안녕하세요 현재 다가구 후순위 임차인(7가구중에5위)이고 돈을 못돌려받은지는 1년6개월째 입니다. (1.2억)

집주인과 연락은 잘되는 상황이지만 돈은 못받고있습니다.

25년도, 11월중순에 경매개시가 등기등본부에 기재되었습니다.

1. 전세사기피해 결정문을 받고, lh매입신청을 해서 된다고 한들, 경매차익이 크지 않은상황입니다.
(저는 소액임차인이라 최우선변제금액은 불가능 합니다. 7가구 동일)

전세사기 피해결정문을 못받게되면, 돈을 한푼도 못받는상황이됩니다.

2. 현재 주택도시기금 버팀목전세대출이 8천이있는데 (보증가입x) 이또한 양도도 안된다고합니다.
(집주인이 미안해서라도 대출을 자기가 가져갈수없냐고 하는데... 이것도 법적으로 안되는건지...)

3. 개인회생까지 생각을 해야할까요?

구제할수있는 방법좀 알려주세요

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  다가구 후순위 구조에서는 경매 배당순위상 회수 가능성이 매우 낮습니다. 전세사기 피해결정이 구제 여부를 좌우하므로 이를 최우선적으로 확보해야 하며, LH 매입약정을 통한 경매 참여 여부도 실제 배당 예상액을 기준으로 냉정히 판단해야 합니다. 대출 승계는 제도상 불가능하며 회생 검토는 채권 회수 전망을 기준으로 판단해야 합니다.

• 법리 검토
  다가구주택은 각 호실별 독립등기가 없어 모든 임차인이 동일 건물 기준으로 한정된 배당을 나누며, 후순위 임차인은 담보권 뒤 순서로 밀리게 됩니다. 전세사기 피해결정은 경매 환가대금 부족 시 우선 매입·대출지원 등 행정 구제의 전제가 됩니다. 주택도시기금 전세대출은 채무자 개인에게 부여된 채권으로 임대인에게 양도하거나 승계할 수 없습니다.

• 수사 또는 재판 대응 전략
  피해결정 신청 시 임대인의 기망·허위 고지·보증 미가입·연체 사실을 충분히 입증하는 자료를 제출하는 것이 중요합니다. 경매 진행 중 배당요구 종기 확인 후 반드시 배당요구를 해야 하며, 예상 배당액이 없을 경우 사기 고소, 임차권등기 유지, LH 매입 여부 확인을 병행해야 합니다. 임대인의 사기 정황이 명확하다면 수사 단계에서 피해금 회수에 대한 적극적 의견 제출도 필요합니다.

• 추가 조치 또는 유의사항
  대출 승계는 구조상 불가하므로 임대인에게 부담시키는 방식은 현실적으로 불가능합니다. 회생은 배당·구제 여부를 모두 감안한 후 채무 상환이 불가능한 경우에만 선택해야 합니다. 경매 절차와 피해결정 심사 모두 시간이 걸리므로 현 단계에서 배당요구, 피해결정 보완, 수사 협조를 병행하는 것이 필요합니다.