전세 만기전 이사가 집주인의 변심으로 불발

Question

전세 계약중이고 만기는 내년 6월입니다

집 매매를 해서 11월 까지 이사를 가야하는데

세입자를 구하는것에는 집주인도 동의를 해

부동산에서 신규 계약자 까지 구했으나

중간에 집주인이 말을바꿔서 본인이 다시 이사오고

싶다는둥의 말로 계약이 여러번 파토 났습니다.

전세금도 2.4억에 내놨던 집을 천만원 더 올려서

내놔 달라고 합니다. 주변 시세(2.2~2.4억)상 2.5억에는 절대 안나가고 제 이사가 불발 될확률이 높습니다.

이럴경우 구두로 협의 했던 약속을 이행못한것으로

집주인에게 민사를 통한 피해보상을 신청 가능할까요?

협의는 모두 전화통화로 진행되어 자동녹음되어있습니다.

피해보상은 첫주택 구매로 인한 세금 감면 200만원입니다. 매매후 3달안에 실거주 및 전입신고가 필수라서요

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

1. 결론
   집주인의 구두 동의를 신뢰하여 세입자를 구하고 이사 준비를 했음에도 불구하고 집주인이 이를 번복하여 손해가 발생했다면, 민사상 손해배상청구 가능성이 인정될 수 있습니다. 특히 통화녹음이라는 증거가 확보되어 있다면, 협의의 존재와 그 불이행 사실을 입증하는 데 도움이 됩니다. 다만 손해로 주장되는 세금 감면 손실이 법적으로 인과관계가 인정될지가 쟁점이 될 수 있습니다.

2. 법적 근거
   민법상 신의성실 원칙과 계약교섭 단계의 불법행위책임 법리가 적용될 수 있습니다. 임차인이 집주인의 동의에 의존해 제3자와 신규 임차인 계약을 추진했다면 이는 일정한 신뢰관계가 형성된 것이고, 이를 반복적으로 번복한 집주인의 행위는 신뢰이익 침해로 평가될 여지가 있습니다. 다만 법원은 손해배상 범위를 엄격히 보아 직접적이고 통상적인 손해만 인정하는 경향이 있습니다.

3. 피해자 입장에서의 대응
   우선 집주인의 발언과 태도 변화를 입증할 수 있는 모든 통화녹음, 문자, 부동산과의 중개 기록 등을 체계적으로 확보하는 것이 중요합니다. 이후 내용증명을 통해 집주인에게 손해배상 청구 의사를 명확히 하고, 협의가 되지 않는다면 민사소송으로 청구할 수 있습니다. 다만 실제 인정 금액은 청구액 전부가 아닌 일부로 제한될 가능성이 있습니다.

4. 소송에서의 고려사항
   세금 감면 불이익이 손해로 인정되려면 집주인의 협의 번복과 직접적 인과관계가 있어야 하고, 법원이 이를 통상손해로 인정할지가 관건입니다. 따라서 주거 안정과 이사 일정 차질, 추가 중개비, 금융비용 등 직접적 손해를 함께 주장하는 방식으로 보완하는 것이 유리합니다.

5. 변호사의 필요성
   변호사는 손해 발생 범위를 구체적으로 산정하고, 세금 문제와 계약 불이행 간의 인과관계를 논리적으로 입증하는 주장을 구성할 수 있습니다. 또한 상대방이 책임을 회피하거나 합의로 마무리하려는 상황에서도 법률적 근거를 바탕으로 협상력을 확보할 수 있습니다.

6. 결론적 조언
   따라서 손해배상청구 자체는 가능하나, 청구하는 손해 항목 중 법적으로 인정될 범위를 면밀히 검토해 소송을 제기하는 것이 필요합니다. 통화녹음을 포함한 증거 확보와 손해 항목 정리가 선행되어야 합니다.