전세 만기전 이사가 집주인의 변심으로 불발

Question

전세 계약중이고 만기는 내년 6월입니다

집 매매를 해서 11월 까지 이사를 가야하는데

세입자를 구하는것에는 집주인도 동의를 해

부동산에서 신규 계약자 까지 구했으나

중간에 집주인이 말을바꿔서 본인이 다시 이사오고

싶다는둥의 말로 계약이 여러번 파토 났습니다.

전세금도 2.4억에 내놨던 집을 천만원 더 올려서

내놔 달라고 합니다. 주변 시세(2.2~2.4억)상 2.5억에는 절대 안나가고 제 이사가 불발 될확률이 높습니다.

이럴경우 구두로 협의 했던 약속을 이행못한것으로

집주인에게 민사를 통한 피해보상을 신청 가능할까요?

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

1. 결론
   말씀하신 사안에서는 집주인이 구두로 새로운 세입자 모집과 조기 전세 해지를 동의해 놓고 일방적으로 번복하여 이사를 무산시킨 경우, 손해배상 청구 가능성이 있습니다. 다만 법원에서는 임대차계약의 기본 원칙인 “기간 보장”을 중시하기 때문에, 세입자의 조기해지를 인정받으려면 집주인의 명시적 동의가 있었음을 입증해야 합니다.

2. 임차인의 지위
   임차인은 원칙적으로 계약기간 만료 전에는 임대인의 동의 없이 나갈 수 없고, 새로운 임차인을 데려오더라도 임대인이 거절할 권리가 있습니다. 하지만 본 건은 집주인이 이미 동의를 해주었고, 신규 계약자까지 구해졌음에도 변심으로 계약을 파기한 것이 문제입니다. 이는 임대인의 신의성실 원칙 위반에 해당할 수 있습니다.

3. 손해배상 요건
   민법상 채무불이행에 따른 손해배상을 청구하려면, 집주인이 약속을 위반했다는 사실(구두 합의)과 그로 인해 세입자에게 구체적인 손해가 발생했다는 점을 입증해야 합니다. 예를 들어, 새 집 계약을 위해 중도금이나 계약금을 지불했다가 손해를 본 경우, 이사 준비 비용 등이 해당됩니다.

4. 입증의 어려움
   문제는 구두 합의의 입증입니다. 문자, 통화녹음, 부동산 중개인 진술 등이 보조 증거가 되어야 합니다. 단순히 구두로만 오간 경우라면 법적 구제 가능성이 낮아집니다. 따라서 가능한 한 당시 대화 기록, 부동산 중개업자의 확인서 등을 확보하는 것이 중요합니다.

5. 대응 방안
   당장 할 수 있는 방법은 내용증명을 통해 집주인에게 약속 위반 사실과 손해배상 의사를 통지하는 것입니다. 이후 손해가 명확하다면 민사소송으로 청구할 수 있습니다. 다만 소송의 승패는 “구두 합의 입증력”에 달려 있으므로, 증거가 충분치 않다면 현실적으로 큰 금액을 배상받기 어렵다는 점을 유념하셔야 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

임대인이 단순변심하여 계약이 체결을 앞둔 단계에서 파기된 부분을 입증할 수 있다면 손해배상의 여지가 있으나,

현재 질문에 기재하신 내용만으로는 과연 어떠한 손해를 청구할 수 있는가, 그러한 손해가 계약 파기와의 인과관계가 인정되는가에 대하여 쟁점이 될 것으로 보입니다.