부동산경매 경락잔금대출 질문입니다.

Question

간략하게 현재 상황을 설명드리자면, 아직 혼인신고 전이며 경매와 디딤돌대출을 조합해서 신혼집을 마련하고 싶은데요 자세한 상황은 아래와 같습니다.

1. 저는 공무원 연봉5,000만원이고 와이프는 내년에 임용예정 예비공무원입니다.

2. 저는 현재 신용대출 8,000만원이 있고 인테리어 비용 및 전자제품 비용으로 계속 유지하고 싶습니다.

3. 현재 보고 있는 물건은 KB시세 5억짜리에 경매낙찰금 4억2천 정도 생각하고 있습니다.

4. 자금조달계획은 경매 낙찰후 명도의 문제로 인해 경락잔금대출을 받고 추후 디딤돌 주담대 대환을 해야할 것 같습니다.

   여기서 질문입니다.

   1. 경락잔금대출은 DSR40~50을 보는 데 제가 신용대출을 끌고가려면 제 명의로 낙찰을 받아서는 안될 것 같고 와이프 명의로 낙찰을 받아야 하는데 이전에 소득이력이 없어 대출 가능 대상이 되는지 궁금하며

      만약 혼인신고를 한다면 저의 연봉으로 대출심사가 가능한지 궁금합니다.

   2. 만약 제가 신용대출을 상환하고 경락잔금대출을 받는다고 가정, 추후 다시 디딤돌대출 대환하는 사이에 신용대출을 받고 디딤돌대출을 받는게 가능한지 궁금합니다.

   3. 아파트 후순위 담보대출이 있는 것으로 알고 DSR도 안보는 것 같은데 금리와 중도상환수수료가 보통 얼마정도인지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

1. 신용대출이 있는 상태에서 경락잔금대출은 어려울 것 같고 또한 아내분도 예비 공무원이나 소득에 대한 증빙이 어려워 이경락잔금대출 심사 시 어려울 수 있습니다.

2. 혼인 신고를 하신다고 해도 위와 비슷한 상황으로 어려울 것 같습니다.

3. 신용대출 상환하고 디딤돌 대출을 먼저 받고 신용대출을 나중에 받는 것이 가장 유리할 것으로 보입니다.

   감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

경략자금대출 또한 대출이므로 DSR 규제를 받게 됩니다.

소득대비 월원리금상환능력을 보는 것입니다. 따라서 예비신부의 소득이 없는 경우 대출이 불가할 것으로 사료가 되고,

또한 결혼 후에는 부부 합산으로 어느 정도 한도를 더 낼 수는 있습니다.

그리고 기존 신용대출이 있을 경우도 DSR 규제에 포함이 되기 때문에 경략자금대출에 영향을 줄 수도 있습니다.

정부지원대출의 경우 DSR에서 제외가 되니 일단 신용대출을 다 갚고 경략자금대출을 해서 일단 집을 매입을 하고

다음에 디딤돌로 대환을 하고 나서 신용대출을 발생을 시키면 될 듯 합니다.

그리고 후순위담보대출은 2금융권에서만 취급을 하고 이자가 7%~8%이상일 경우가 많으니 피하시는게 좋습니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 소득확인 안되는 경우에도 은행에서는 추정소득을 추정하여 대출한도를 산정하게 됩니다. 물론 추정소득은 카드사용내역이나 건강의료보험 납입증명서등 은행에 따라 요구하는 서류에는 차이가 있을수 있고, 보통 추정소득인정시 최대인정소득은 5000만원입니다. (물론 이보다 낮게 될 가능성이 높고, 최대일때 금액입니다. ) 그리고 혼인신고와 관계없이 대출시 채무자(신청인)의 기준으로 판단하지 배우자의 연봉을 대체해서 적용할수는 없습니다.

2. 순서상 한도확보를 위해서는 신용대출을 상환후 경락대출을 받으시는게 유리하고, 추후 디딤돌 대환 신청전에 신용대출을 또 받으시면 디딤돌 대출 한도에 영향을 줄수 있습니다, 결론적으로 소유권이전 3개월 이내 디딤돌 대출 대환신청을 한뒤 이후에 신용대출을 받으셔야 한도 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

3. 대출에 대해서는 개인별 금리도 차이가 있기에 답변하기 어렵습니다. 참고로 후순위담보대출은 대부분 1금융권이 아닌 금리가 높은 2금융권에서 주로 취급하는 상품이기에 시중금리보다 훨씬 높습니다, 그리고 DSR,DTI.LTV 모두 개인에 따라 총 대출의 한도이기 떄문에 본인의 이미 DSR한도만큼 대출을 받은 상태라면 후순위 대출은 불가합니다,