신규아파트 당첨후 부부공동명의?
청주, 빌라(자가)에 살다가 아파트 분양받아 입주대기 중입니다. 중도금 약2억4천 중도금 대출을 받았읍니다. 부부가 상의하여 공동명의를 하고자 하게되었읍니다. 지인들 얘기론 중도금이 있을경우 증여세를 내야한다는 말을 들었는데 자세히알고 싶습니다. 세금이 어느정도나 되는지,....또 다른세금이 있는지 궁금합니다. 답 주시면 감사하겠읍니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 임현상세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.증여세 계산방식은 다음과 같습니다
1.증여재산가액-채무승계액=과세표준
납부세액=과세표준*10~50%(누진세율)
누진세율구간은 다음과 같습니다.
과세표준1억이하:10%
과세표준5억이하: 20% 누진공제 1천만원
과세표준10억이하: 30% 누진공제 6천만원
과세표준30억이하: 40% 누진공제 1.6억
과세표준30억초과: 50% 누진공제 4.6억
여기서 누진공제는 과세표준에 세율을 곱하고 산출된 세금에서 누진공제액을 차가하면 본인이 납부할 세금이 되는 것입니다.
2. 아파트 증여시 전세보증금을 승계안하는 경우(일반증여)
아파트의 경우 증여재산가액 산정은 실무적으로 국토교통부아파트실거래가 정보를 사용합니다.
증여등기일기준으로 전6개월 후3개월 간의 매매사례가액중 본인의 증여아파트의 시세와 가장 비슷한금액을 사용합니다.
만약 전세보증금을 승계하지 않는다면 아파트실거래가 기준으로 위 증여세율을 곱하여 증여세를 신고하시고 납부하시면 됩니다.
3. 아파트 증여시 전세보증금을 승계하는 경우(부담부증여)
위 2와같이 증여재산가액 산정은 실무적으로 국토교통부아파트실거래가 정보를 사용합니다.
만약 전세보증금 승계한다면 과세표준산정이 증여재산가액(=실거래가)-전세보증금 한 금액을 과세표준으로 사용하시고 위 세율을 곱하여 증여세를 납부하면 됩니다.
단, 증여시 채무를 함께받는 방식을 부담부증여라고 하며 부담부증여에는 채무승계액에 대해서 추가적으로 양도세가 발생합니다.
따라서 증여세와 더불어 부담부 증여에 대한 양도세를 계산하여야 합니다.
부담부증여에 대한 양도세는 증여가액-취득원가=양도차익
위 양도차익*채무승계액/증여재산가액=부담부증여 양도차익
위에서 산출된 부담부증여에 따른 양도차익에 대해서 양도소득세율 6~42%를 곱한금액에서 누진공제를 뺀 금액을 양도세로 납부하면 됩니다(부담부증여역시 조정지역에 따른 다주택자 여부에 따라 세율이 최고 60%까지 갈수 있음)
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.부동산을 증여하실 경우 해당 부동산을 증여하는 날의 시가평가액에 대하여 증여세를 계산하는 것인데, 이 때 이전 10년 간 별도로 배우자로부터 증여받은 자산이 없을 경우 10년 간 최대 6억원까지 공제받으실 수 있습니다.