임대인 하지책임 범위(fcu 구동밸브 고장으로 과도한 냉방비)
안녕하세요.
오피스텔 임차인 집, 천장에 설치된 fcu 구동밸브 고장으로
사용하지 않은 날에도 비용이 청구가 돼서 3개월 정도 요금을 납부한 상황입니다.
구동밸브의 수리는 당연히 임대인 책임일텐데요.
그동안의 고장으로 인한 과도한 냉방 금액은 임대인 vs 임차인 중 누구의 보상책임일까요?
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
FCU 구동밸브의 고장은 임대차 목적물의 기본 설비 하자로 보아 임대인의 유지·수선 책임이 인정됩니다. 임차인이 사용하지 않았음에도 고장으로 인해 과다 요금이 발생했다면 이는 임차인의 책임 영역이 아니므로 임대인이 그 손해를 부담할 가능성이 높습니다. 다만 실제 부과된 금액과 고장 기간, 사용량 추정 등이 함께 고려됩니다.법리 검토
민법은 임대인이 목적물을 계약에 적합한 상태로 유지할 의무를 부담한다고 규정하고 있습니다. FCU는 통상 건물 공조의 필수 설비로서 임대인의 관리 영역입니다. 설비 고장으로 인한 비용 증가가 임차인의 사용행위가 아닌 기계적 결함에서 기인한 경우, 임차인에게 비용 전가를 정당화할 법적 근거는 약합니다. 임차인은 실제 사용량과 무관한 비용 발생을 입증하면 부당이득 또는 손해배상 구조로 반환을 청구할 수 있습니다.수사 또는 재판 대응 전략
우선 관리사무소의 고장 확인서, 기술자 수리 내역, 요금 부과 내역 등을 확보해야 합니다. 그 기간 동안의 사용량 대비 과다 청구분을 정리해 임대인에게 조정 요청을 하되, 응하지 않으면 내용증명을 통해 반환을 청구합니다. 분쟁이 지속되면 손해배상 또는 부당이득 반환 청구로 해결할 수 있습니다. 사용하지 않았음을 객관적으로 입증하는 자료가 핵심입니다.추가 조치 또는 유의사항
설비 교체 후 정상 사용 여부를 확인하고, 추후 유사 문제가 발생하지 않도록 점검 결과를 문서화해두는 것이 좋습니다. 관리사무소가 청구 방식에 관여한 경우에는 임대인과의 분담 문제도 별도로 검토될 수 있습니다. 필요한 경우 비용 산정표와 내용증명 문안까지 준비해드릴 수 있습니다.
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