중개사에게 계약금 반환 요구할 수 있을까요?

Question

6월부터 집을 알아보고 다니면서 인터넷 부동산관련 카페에 여러 글을 작성해 부동산에서 먼저 전화와 걸려왔습니다.
해당 부동산은 노량진역 근처에 위치해있었고 방을 소개해준다는 말에 예약을 잡았습니다. 예약당일 도착했을때 가산디지털단지역 근처에 방을 소개해주었습니다. 해당 건물은 신축빌라로 작년 말에 사용승인되있는 상태였습니다. 방을 본 날 가계약금으로 200만원을 건축주(중개사말로는) 계좌로 송금하였습니다. 다음날 계약서,등기부등본을 확인 후 신탁으로 소유권 이전이 되있는것을 확인하였습니다. 그때 당시 신탁이 어떤것인지 몰라 단순히 근저당이 잡혀있지 않은 걸로 판단하고 서명 후 계약금 1,250만원 중 1,000만원을 입금 후 뭔가 이상함을 느껴 계약취소 및 계약금 반환으로 대화를 나누었지만 일단 계약금은 다 보낸 후 다시 말하자는 말에 나머지 250만원도 입금하였습니다. 그 후 주말에 임대인의 대리인과 계약을 위해 해당 빌라를 찾아갔습니다. 위임장과 인감증명서 확인 후 계약을 진행하는 과정에서 "신탁에 소유권이 있는데 신탁이랑 계약을 하는 게 맞지 않냐"라는 물음에 "신탁과 계약하면 오히려 안된다. 위탁자랑 계약을 해야한다. 이는 신탁원부에서 명시되있다."라고 하였습니다. 그 이후 저는 뭔가 이상함을 느껴 전세계약을 파기하였고 단순변심으로 계약금을 포기하고 계약을 파기하였습니다. 이상함을 느낀 이유는 요즘 깡통전세, 전세사기가 이런식으로 이루어진다는 것이었습니다. 또한 부동산이 올해 2월에 개업했다는 점, 마케팅이 필요한 사업이지만 네이버나 다른 사이트에도 부동산이 등록되지 않았다는 점, 중개보조원으로만 이루어져 있다는 점, 글에는 없지만 계약 당시 저에게 전세를 주자마자 매매를 진행하여 집주인이 바뀔 거라는 점, 해당 빌라의 시세가 유독 높고 실거래(거래매물평수)가 이루어진적이 없다는 점 등이었습니다. 하지만 이후 제가 따로 신탁원부를 뽑아서 확인해본 결과 신탁에 허가없이 임대차계약을 하면 안되는것으로 확인하였고, 따로 검색하여보니 신탁에서 보낸 임대차동의서가 필요하다는 사실을 알 게 되었습니다. 이런 경우 건축주와 계약을 체결하게 하고, 이 사실을 다르게 말하였으므로 중개사에게 계약금을 요구할 수 있는지 궁금합니다.
(추가사항으로 중개사에서는 특약에 신탁 및 근저당 말소 조건으로 계약하는걸로 되있어서 상관없다고 한적은 있습니다. 또한 계약 당시 신탁에 오갔던 내용은 녹음해두었습니다. 사전에 녹음에 대한 동의는 구하지 않았습니다.)

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

아래 내용은 답변내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

중개사에게 계약금을 요구하려면 중개과정에서의 중개사의 불법행위에 댛나 입증이 가능해야 합니다. 중개사가 특약으로 신탁 및 근저당권 말소 조건으로 계약이 되어 있어 괜찮다는 주장 외 신탁원부상 신탁자 동의부분을 누락하여 설명하지 않았다면 설명무위반으로 인한 손해배상청구를 주장할 여지가 있습니다.