전세갱신권 사용후 집을 매매하였습니다

Question

저는 임대인입니다세입자는 전세갱신권을 썼고 저는 매매를 해야하는상황이라 이사비 500만원을 지급하고 이야기했고 세입자는 5번걸쳐 집을 보여드렸고.매매계약이 되었습니다계약이되고나니 세입자는 이사비 500만원+ 보증금 80%금액을 본인이 원하는 날짜에 미리 지급해달라고 하십니다저도 매수자분께 잔금을 받아야 보증금을 내어줄수있는데 그렇게설명해도 본인이 원하는 날짜에 미리 달라고 하는 상황입니다보증금을받고 일주일뒤에 이사를 나가겠다고 합니다(본인이 들어갈집 인테리어를 한다고합니다)조율이 안되는데 어떻게 해야하나요? 매매계약을 하고 나니 이제와서 갱신권해지 조건을 이사비 500+보증금 미리지급 이라고 하시는데  저는 동의한바없고 10월경부터 집을 매매하려고 할때 이사비 500을 드리겠다고 얘기하고 모든부동산에 내놓을때도 갱신권을 썼으나 이사비를 드리고 매매를 진행한다고 얘기하고 집을 매매하였습니다 처음엔 보증금 선지급여부는 전혀없던 내용 이며잔금날짜도 , 중도금 금액등을 본인세입자랑 상의를 하고 매매계약서를 적었어야지 왜 단독으로 매매를 하냐며 마치 본인집인것마냥 이야기 합니다이사비 500만원만 저는 주면 되는것 아닌가요?기타 무리한 요구를 들어줘야할 법적책임이 있나요?보증금 선지급시 어떤걸 받아야 안전한가요?만약 받고 나가지 않을경우 어떻게 해야하나요?

유창효 · Accepted Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.법적인 부분만 전달드리면 일단 보증금 반환은 주택인도와 동시이행관계이므로 주택을 인도하지 않은 상태에서 80%의 지급요구는 거절하시면 됩니다. 의무가 아니기 떄문에 이를 거절한다고 해서 임차인이 대응할수 있는 방법은 없습니다. 만약 중도해지 합의를 깨고 계속거주를 하겠다고 하는 경우가 있을수 있는데, 이건 이미 합의된 부분에 대해서 번복을 하는 것이기에 이로 인해 발생되는 손해에 대한 배상책임이 있을수 있습니다. 즉, 협의과정에 질문처럼 요구하고 서로 합의가 되었다면 어쩔수 없지만, 이미 보상금에 대한 부분으로 협의를 완료하고 이제와서 매매계약체걸된 후 다른요구를 추가하는 것은 충분히 거절하실수 있습니다.  이후에 질문주신부분들 모두 합의에 대한 불이행에 속하기 떄문에 손해배상책임 생기는 부분이기에 크게 걱정하지 않으셔도 될 부분이고, 약속대로 500만원지급만 하시고 퇴거시 보증금 반환을 주장하시면 될듯 보입니다.

유현심 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.임대인이 부담할 의무는 합의한 이사비 500만 원까지이며,보증금 선지급이나 기타 추가 요구를 들어줄 법적 책임은 없습니다보증금은 반드시 퇴거와 동시에 지급해야 안전합니다선지급은  절대 피하시는게 좋습니다

고경훈 · Answer

이사비 500만원만 저는 주면 되는것 아닌가요?==> 현재 상황을 분석하여 보면 임차인의 요구는 과도해 보입니다.기타 무리한 요구를 들어줘야할 법적책임이 있나요?==> 서로 협의가 되지 않고 일방적으로 결정한 만큼 이에 따른 법적 책임이 발생되지 않습니다.보증금 선지급시 어떤걸 받아야 안전한가요?만약 받고 나가지 않을경우 어떻게 해야하나요?==> 확인서를 받으시거나 아니면 관련 내용을 녹취하시는 것이 적절해 보입니다.

안준영 · Answer

안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.임대인의 입장에서 매우 당혹스러운 상황이시겠으나, 결론부터 말씀드리면 세입자의 요구는 법적 근거가 없는 무리한 주장입니다. 핵심 대응 방안을 정리해 드립니다.1. 법적 책임 여부세입자가 요구하는 보증금 선지급 및 보증금 수령 후 1주일 거주는 법적 의무 사항이 아닙니다.임대차 계약 종료 시 보증금 반환과 주택 인도는 동시에 이루어져야 하는 동시이행 관계입니다.질문자님은 합의된 이사비 500만 원만 지급할 의무가 있으며, 매매 계약의 조건(잔금일 등)을 세입자와 사전에 상의해야 할 법적 의무도 없습니다.2. 보증금 선지급 요구 대응세입자가 원하는 날짜에 보증금을 미리 내어줄 의무가 전혀 없습니다.통상적인 관례에 따라 매수자에게 잔금을 받는 날 세입자에게 보증금을 반환하고, 동시에 집 열쇠를 받는 것이 원칙입니다.만약 선지급을 하게 되면, 돈을 받고도 나가지 않는 상황이 발생할 경우 명도 소송 외에는 강제할 방법이 없어 매우 위험합니다.3. 보증금 선지급 시 안전장치 (권장하지 않음)만약 원만한 해결을 위해 부득이하게 선지급을 고려하신다면 반드시 아래 조치를 취해야 합니다.제소전 화해조서 작성: 약속한 날짜에 나가지 않을 경우 즉시 강제집행이 가능하도록 법원의 확인을 받는 절차입니다.명도 확약서 작성: 이사 날짜, 이사비 반환 조건, 미이행 시 위약금 규정을 명시한 공증 문서를 받아야 합니다.4. 나가지 않을 경우 대처법보증금을 미리 받고도 나가지 않는다면 '명도 소송'을 진행해야 하는데, 이는 상당한 시간과 비용이 소요됩니다.이 과정에서 매수자와의 매매 계약이 파기될 경우, 세입자에게 그에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다.세입자가 계약 해지 후 보증금 반환 수령 시점에 주택을 인도하지 않는 것은 명백한 계약 위반임을 내용증명을 통해 미리 통보하시기 바랍니다.실무 조언이사비 500만 원은 협의된 보상이지만, 보증금 80% 선지급과 퇴거 후 일주일 거주는 질문자님께 일방적인 리스크를 강요하는 행위입니다. "잔금일 당일 보증금 반환과 퇴거는 동시이행이 원칙이며, 선지급 및 퇴거 지연은 매매 계약 파기 리스크로 인해 수용 불가하다"는 점을 명확히 전달하십시오.필요시 대한법률구조공단이나 지역별 임대차 분쟁조정위원회를 통해 공식적인 조정을 신청하시는 것도 방법입니다.

한영현 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.처음 합의 된 500만 원만 지급하면 되는데 현재 세입자가 전출을 해야 하는 상황이니 곤란한 상황인 듯 합니다.보증금 80%를 줄 수 있는 상황은 아닌 듯 보입니다.임차인과 협의를 잘하시길 바랍니다.

임형순 · Answer

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.우선 이미 갱신권을 사용한 임차인이라면 이번 매매와 관계없이 재계약을 거절 할 수 있습니다반면 임차인은 계약의 기간까지 거주할 수 있습니다.단 매매와 동반하여 임대차 계약 만료 이전에 이사할 것을 동의하는 조건으로 이사비를 주기로 합의 하였다면 이사비를 지급하면 될 것입니다혹시 매매 잔금일에 이사할 것을 합의한 상태라면 매매 잔금일을 확정하기전 임차인도 이사일자에 대해서는  동의가 필요하므로 충분한 소통이 필요했다고 보입니다.보증금 선지급 문제는 상호 의견이 대립되는 이유는 알 수 없지만 이사전에 보증금의 80%을 내달라는 것은 일반적이지는 않으며 근거가 없다면 일방적인 주장일 수 있고 일방적인 주장은 효력이 없습니다.가급적 문서나 최소한 문자로 협의하는 것이 객관적 근거를 남길 수 있으므로 향후 협의에 참고하세요