전세 계약 갱신청구권에 대해 여쭙니다
안녕하세요
저희는 시내에서 원룸을 임대하고 있습니다
이번에 2년전 계약해서 살던 방이 만료가 가까워 오고 있어서 질문 드립니다
2년전 처음 그 방에 들어올때 임차인분이 은행에서 전세대출을 받고 들어오셨습니다
그 임차인분이 갱신청구권을 사용하고 싶어하시는데요
문제는 들어오실 때 1억 전세로 들어오셨는데 은행에서 대출 연장을 할려면 공시지가 * 126%로 해야 재연장이 가능하다고 했다고 합니다
저렇게 공시지가에 126%를 하게 되면 8천만원 정도로 내려갑니다
제가 궁금한것은 저렇게 되면 저희가 2천만원을 내줘야 하는데요
2천만원을 내주고 대신 저 2천만원에 대해서 월세로 변경(약 8만원정도)을 하려고 합니다
이럴때 저 임차인분이 동의를 안하고 월세를 줄수 없고 보증금 8천만원에 갱신권을 사용해서 재연장을 주장하면 임대인측은 받아줘야 하나요?
아님 저희가 이 계약을 이번에 끝내고 이사를 나가달라고 주장해도 되나요?
저희는 만약 저 임차인분이 저렇게 하면 계약 끝내고 새 임차인을 구하고 싶습니다
그런데 이렇게 저 임차인분에게 고지를 해도 법적으로 문제가 안되는지 아님 문제가 되는지 알고 싶습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
그렇지 않습니다. 임차인이 재계약시 공시지가 126%을 맞추려는 이유는 보증보험 가입과 전세대출을 위해서 입니다. 그리고 갱신청구권을 사용하였더라도 전세보증금에 대해서는 감액을 할 의무는 없으며, 상한시 5%이내로만 가능합니다 , 즉 보증금을 보증보험 가입요건에 맞추는 대신 차액만큼을 월세로 전환할 것을 협의하시고 임차인이 이를 거절한다면 월세로의 강제적인 전환은 불가능하지만, 임대인 입장에서도 기존 보증금을 유지해도 문제가 되지 않습니다. 이럴경우 갱신청구권이 있음에도 임차인은 스스로 퇴거를 하거나 기존조건으로 계약을 진행하든 임차인 선택부분입니다.
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임차인이 대출이 안되서 연장을 못하는것은 임차인 사정입니다.
임대인이 8천으로 내려주셔야 할 의무는 없습니다.
다만, 다른 세입자를 구해도 비슷한 조건이기에 원래 가격으로 구하기는 쉽지는 않으실 것입니다.
계약갱신청구권을 쓴다면 연장을 거절 할수는 없지만 임대료는 서로 협의하에 정합니다.
대출 가능 여부와는 관계없습니다.
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보증보험가입여부는 보증보험에만 적용되는것이지 보증보험에 가입하기위해 8천만원을 법적으로 내려서 연장해줘야하는 법은 없습니다.
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