분양 아파트 매수절차(저의 현재상황 포함) 고수님들 조언 부탁드립니다.
안녕하세요. 이번에 신규로 집 분양받은 사람입니다
28년 12월쯤에 아파트는 완공이되고 현재 오는 25.6월 말 계약금 납부하게되면
중도금 60프로 무이자 진행하고 하려고있습니다.
제가 처음이다보니 집구매에 있어 걱정을 하는게 2가지가있는데
첫번째는 대출이 실행이 되는지 궁금합니다
저의 현재사항
연봉 약 6천정도 신용도 현재기준:kcb:1000점 , nice:913점
전세 1억8천 거주중
재산 : 전세보증금 6천만원 , 28년 6월 약 3년뒤 6천만원 정도 저금 가능(와이프같이)
분양금액: 4억7천6백 + 발코니 확장비: 1천7백 + 옵션비 :미정= 4억9천3백
부채: 전세자금대출 :1억2천만원 25.년 11월말 계약 끝남 (한번더 진행가능) 이자 약27만원~29만
자동차 할부 : 약 3천 3백 10년할부중 2년차 원금이 약 28만원납부 향후 3년뒤 2천3백 남음
우리사주조합 대출: 3천600만원 이자만 납부중 약 한달 14~15만원
마이너스 대출 : 500백만 이자 1만8천원 정도 납부
3년뒤 큰변수만 없다면 보증금 6천,저금 6천, 퇴직금 중간정산 5천 정도 만들어져 1억7천 정도
예상됩니다.
이 상황에서 향후 잔금대출이 하려면 분양가만 계산하면 4억7천6백 - 1억7천= 3억6백필요한데
3년뒤 현재 나라 규제 상황 스트레스dsr 3단계 라고 가정하고 1,2 금융권에서 나올수있는지??
그리고 두번째는 전세자금대출이 1억2천이있는데 상환을하고 잔금대출받기전에 상환을 해야한다고하는데 어떻게 해야하는지 도저히 답을 모르겠어서 도움을 간곡히 청합니다.
자세하고 상세히 도움을 받았으면해서 관련 전문가님들께서 여러 시나리오를 도움을 주셧으면 감사하겠습니다. 정말 간곡합니다. 부탁드립니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
아래는 먼저 DSR 3단계 고려시 잔금 대출 가능 DSR 한도에 대해 간략히 예상해보았습니다.
시나리오_1 DSR 한도 예상
자동차 할부: 남은 원금 2,300만원을 7년 상환 (총 10년 중 3년 경과 가정)으로 잡고 연 이자율 4%로 가정하면, 월 약 30만원, 연 약 360만원의 원리금이 발생합니다.
우리사주조합 대출: 이자만 납부 중이라고 하셨으나, DSR 계산 시에는 일반적으로 만기 10년 기준의 원리금 균등 상환액으로 간주하여 계산합니다. 3,600만원을 10년 상환, 연 이자율 4%로 가정하면, 월 약 36만원, 연 약 432만원의 원리금이 발생합니다.
마이너스 대출: 500만원을 10년 상환, 연 이자율 5%로 가정하면, 월 약 5.3만원, 연 약 64만원의 원리금이 발생합니다.
기존 대출 연간 원리금 총합 (추정): 360만원 (자동차) + 432만원 (우리사주) + 64만원 (마이너스) = 약 856만원
잔금대출 가능 DSR 한도: 2,400만원 (총 DSR 한도) - 856만원 (기존 부채) = 1,544만원
결론적으로는 지금 시나리오상 연봉 6000만원으로는 3.23억의 대출은 어렵습니다.
현재 연봉액에 비해 대출이 높으신 편이라서
기존대출 우리사주/마이너스통장은 최대한 빨리 처리하셔야 합니다.
또한 전세대출 상환도 DSR 한도에 큰 영향을 미치므로 빨리 상환하시는 것이 좋습니다.
마지막으로 저축을 더 하셔서 현금 확보율을 높이시고,
이직이 가능하시다면 더 높은 연봉의 회사로 이직을 하시는 것도 도움이 될 것 같습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
3년 뒤 어떻게 정책이 바뀔지는 모르겠지만 지금 처럼 대출 규제를 하게 되면 경기가 침체속으로 완전 빠져 버립니다.
따라서 개인적인 생각이지만 3년 후에는 경기 활성화를 위해서 금리를 낮추고 대출 규제를 완화를 해줄 가능성이 크다고 사료됩니다. 또한 위의 조건일 경우 정부지원 디딤돌 같은 것을 알아보시면 신혼부부로 4억 정도 저리에 대출이 가능할 것으로 사료됩니다. 우선 입주시점에 잘 맞추어서 저축 많이 해 놓으시고 전세 만기 시점도 입주시점과 잘 맞추어서 전세 계약 해지 후 전세대출 상환하시고 주택담보대출로 입주를 하시면 될 것으로 사료됩니다.
감사합니다.