[부동산] 등기부등본이 깨끗한데 전세 사기 위험이 있다?! 계약 전 꼭 확인해야 할 3가지는 어떠한 것들이 있을까요?

Question

소중한 전세보증금, 서류상 근저당 확인만으로는 부족한 이유를 파헤칩니다.

상황: 이번에 신축 빌라 전세 계약을 앞두고 있습니다. 등기부등본을 떼어보니 융자(근저당)가 하나도 없어서 안심했는데, 주변에서 '당해세 체납'이나 '전입신고 당일 대출' 위험이 있다고 해서 잠이 오지 않습니다.

상세 질문:

1. 집주인의 세금 체납 여부를 임차인이 계약 전이나 후에 공식적으로 확인할 방법이 있나요?

2. 전입신고 효력이 익일 0시에 발생하는 점을 악용한 대출 사기를 막기 위해 특약에 반드시 넣어야 할 문구는 무엇인가요?

- 실무 팁 요청: 전문가님, 계약 당일 현장에서 임대인의 신분증 외에 추가로 확인을 해두면 좋은 '안전장치' 실무 팁을 부탁드립니다..

김희영 · Accepted Answer

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근까지도 전세사기가 계속되고 있어서 전세사기를 피하기 위해 계약전에 꼼꼼하게 서류를 확인해보셔야 하는데, 등기부등본을 통해 가등기, 가압류, 압류, 경매 등 문제가 될 권리관계가 없는지, 소유자와 계약자는 일치하는지를 확인하고, 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 집을 선택하는 것이 바람직 합니다. 임대차 정보제공요청서를 통해 확정일자 부여일 및 임대차 기간 등을 교부 받아 확인하는 것도 필요하며, 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고, 건축물대장을 통해 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 합니다. 계약서에는 계약 이후 전입신고 다음 영업일까지 근저당 설정 금지 등의 특약을 넣으시는 것이 필요합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 대항력과 확정일자는 기본적으로 획득해야 하며, 무엇보다도 전세보증보험에 가입하시는 것이 필요합니다.

고경훈 · Answer

1. 집주인의 세금 체납 여부를 임차인이 계약 전이나 후에 공식적으로 확인할 방법이 있나요?

==> 계약서를 작성한 후 가까운 세무서, 동사무소에서 확인 가능합니다. 계약서 작성 전이라면 특약조건에 "세금 체납이 있는 경우 계약을 해지할 수 있다"는 조건을 반영시키시기 바랍니다.

2. 전입신고 효력이 익일 0시에 발생하는 점을 악용한 대출 사기를 막기 위해 특약에 반드시 넣어야 할 문구는 무엇인가요?

==> 계약서 작성일을 기준으로 "다음날까지 또는 1주일까지 권리제한 사항은 발생시키지 않기로 함"이라고 반영시키시기 바랍니다.

한영현 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.계약 전 확인해야 할 사항을 말씀드립니다.1. 건축물대장, 현황 일치 여부2. 임대인 세금 체납 여부3. 잔금 당일 등기 재확인이 세가지 정도 확인하시면 되겠습니다.감사합니다.