전세 중도퇴거 시 보증금 일부 반환 후 잔액 보호 방법 문의드립니다

Question

안녕하세요. 전세 보증금 반환 관련하여 문의드립니다.

현재 저는 전세로 1.5룸 거주 중인 임차인입니다.

민간임대주택에 당첨되어 기존 전세 계약을 중도 해지하고 퇴거를 앞두고 있는 상황입니다.

제 퇴거일에 맞춰 새로운 세입자를 구하고 있었으나, 보증보험 가입 불가/ 대출이 잘 나오지 않는 조건이라 아직까지 세입자를 구하지 못했습니다.

퇴거일이 임박하여 임대인에게 양해를 구하고 보증금 반환을 부탁드렸으나 전액 반환은 어렵다는 답변을 받았고,

이후 일부 반환 가능 여부를 문의한 결과 다음과 같은 제안을 받았습니다.

• 퇴거일에 보증금 1억 원 우선 반환

• 해당 주택은 반전세로 전환하여 새로운 세입자를 받을 예정

• 잔여 보증금 6천만 원은 기존 전세 계약 종료일에 맞춰 반환

이 경우 제가 우려되는 부분은 다음과 같습니다.

• 제가 퇴거하면서 전입신고 및 점유를 상실하고, 이후 새로운 세입자가 전입신고를 하게 되면 기존 보증금(잔여 6천만 원)에 대한 대항력 및 우선변제권이 유지되는지 여부

• 위와 같은 상황에서 잔여 보증금을 안전하게 보호할 수 있는 방법이 무엇인지 (예: 임차권등기명령, 별도 약정서 작성 등)

• 임대인이 약속한 계약 종료일에 잔여 보증금을 반드시 반환하도록 법적으로 강제할 수 있는 방법이 있는지

현재 상황에서 리스크를 최소화하고 보증금을 안전하게 회수할 수 있는 방법에 대해 조언 부탁드립니다.

감사합니다!

Answer 1

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

퇴거와 동시에 전출을 하면 대항력과 우선변제권이 상실되어 잔여 보증금 6천만 원이 무방비 상태에 놓이게 됩니다. 임대인이 보증금을 모두 반환하기 전까지는 절대 전출 신고를 해서는 안 됩니다.

임대인의 제안대로 진행하려면, 퇴거일 전에 반드시 '임차권등기명령'을 신청하여 등기부등본에 기입된 것을 확인한 후 이사해야 합니다. 등기가 완료되면 대항력을 유지할 수 있습니다.

또한, 잔여 보증금에 대해 지연 이자 약정을 포함한 공증 서류를 작성하거나, 임대인과 구체적인 반환 날짜를 명시한 확약서를 작성해 두는 것이 좋습니다. 다만, 임차권등기명령 없이 이사하는 것은 매우 위험하므로 피하시길 바랍니다.

구체적인 대응은 별도 문의 주십시오.

감사합니다.