재건축 층수 배정 관련 문의드립니다..

Question

1200세대 재건축 단지입니다.

아직 시작 초기라 정관이나 이런게 없어서요

다른 사례들 기준으로 이런 상황이면 어떻게 될지 궁금합니다.

50평대 300세대

40평대 200세대

39평 100세대

30평대 300세대

20평대 300세대

각 평형별로 보면 1층 / 2~5층 / 6~7층|15층 / 8층~14층 공시지가가 다릅니다. 8~14층이 조금 높습니다.

또한 같은 층이라도 동향 남향별로도 공시지가가 다른 동도 존재합니다.

현재 39평 저층 매물(3층)을 가지고 있습니다.

이런 경우 재건축 시, 30평대 중층 또는 고층을 배정받을 수 있을까요?

권리가액이라는게 감정평가 = 공시지가 인가요??

만약 39평 저층 = 30평 로얄층 공시지가가 동일하다면

어떻게 될까요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 재건축에서 각 조합원에 대한 동호수 배정은 원칙상 추첨을 통해서 진행하게 됩니다. 조합원들이 원하는 평형에 지원만 가능하고 동이나 호수에 대해서는 추첨을 통해 지정받게 됩니다. 조합의 경우 자체 규약등에 따라 추첨방식에 차이가 있을수는 있겠으나 보통은 층별로 등급 지정을 한뒤 동일 등급내에서 추첨 및 배정을 하거나 정말 말그대로 무작위 추첨을 할수도 있습니다. 다만, 추첨에도 특정 기준이 잇는데, 조합원의 지분크기 즉, 대지지분이 큰 조합원일수록 선호하는 동과 층이 배정될 가능성이 높은게 일반적입니다.

그리고 각 평형별 분양가는 원칙상 분담금과 관련이 있지 동호수 추첨과는 관계가 크지 않으며, 권리가액은 말그대로 본래 가지고 있던 주택의 평가금액이라고 보시면 되고, 권리가액이 경우 감정평가등을 통해 산정되게 됩니다. 마지막으로 개발 전 공시작와 개발 후의 공시지가가 같은 구조라고 해서 반드시 분담금이 없거나, 감정평가액, 분양가가 같다고는 볼수 없습니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

권리가액이란 조합원이 재건축에서 새로 분양받을 수 있는 신규 주택의 기준이 되는 금액입니다.

조합 설입 이후 감정평가사가 평가한 기존 주택의 가치 + 부담금 등을 바탕으로 산정하는데 공시지가는 참고 지표일 뿐이며 권리가액이 공시지가는 아닙니다.

현재 39평 3층 보유하고 계신다면 로얄층 배정을 원하면 차액 분담금을 낼 가능성이 큽니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 조합마다 동호수 배정 기준이 다 다릅니다.

예전에는 무작위 추첨으로 선정이 되었으나 최근의 경우 등급별로 수평이동을 해서 추첨을 하는 방식 또는 각 층을 그룹별로 나누어서 신청을 받고 추첨을 해서 동호수를 결정을 하는 방식을 취하곤 합니다.

권리가액은 공시지가와 시세등을 종합한 감정평가액이라 보시면 됩니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
정리해 말씀드린다면 권리가액이 배정의 핵심이며 공시지가보다는 감정평가액이 더 중요합니다.
현재 가지고 계신 39평 저층의 감정평가액액 30평 로얄층과 일치한다면 평형 및 층 변경이 가능할 것으로 보입니다.
배정과정은 조합이 관리처분계획 확정 이후 구체적으로 결정이 되는 실제 권리가액 산정 결과와 이후 조합 배정 규정을 확인하시고 그에 맞는 전략을 세우시기 바랍니다.

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

감정평가 결과가 가장 중요합니다. (공시지가 = 참고용)

39평 저층이라도 감정가가 30평 로얄층과 같거나 높다면, 30평 로얄층 배정 가능성도 있습니다

구체적인 배정 기준은 조합 설립 후 정관/관리처분계획을 통해 확정됩니다

Answer 6

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

재건축아파트 평형배정 및 동호수층 추첨은 법률 등에 구체적으로 지정되어 있지 않으므로 조합에서 세부항목을 결정합니다. 따라서 실질적인 사항은 조합에 문의를 해보셔야 합니다. 보통 재건축사업에서 분양신청 통지를 받으면 먼저 본인이 입주하고자 하는 희망평형을 1,2,3순위로 신청을 하고 이후 동호수를 결정하게 됩니다. 평형배정은 1순위 희망자를 우선 배정하는데 종전건축물 가격, 면적, 유형에 따라 감정평가금액이 큰 순서로 배정(정관규정에 따름)하고 1순위 탈락자는 2순위, 3순위 평형에 남는 세대수가 있을 경우 무작위 추첨으로 배정하게 됩니다. 동호수 결정을 하는 방법은 무작위 추첨 배정, 층별 그룹화 수평이동 추첨(기존 아파트 층수 그룹을 나누어 같은 군 내에서 추첨), 세부등급 그룹화 수평 이동 추첨(기존 아파트 층,조망권,일조권 기준으로 그룹을 나누어 같은 군 내에서 추첨) 을 한국감정원 전산추첨방식으로 실시하여 결정합니다. 재건축시 권리가액은 감정평가사가 평가한 감정평가액에 비례율을 곱한 금액으로 산정되며 공시지가와는 상이합니다.