전세 재계약으로 인한 확정일자 신청시 보증금 보장 범위가 어떻게 되나요?

Question

이번에 전세 보증금 증액으로 재계약을 하였습니다.

그래서 계약서를 새로 작성하게 되었는데 제가 알기로는 증액으로 인한 재계약 시 계약서 특약사항에 "이전 계약에 대한 연장 계약이다"라는 내용을 기재해야 하는 것으로 알고 있습니다.

하지만 부동산에서 등기부등본도 깨끗하기 때문에 그냥 확정일자를 새로 받아도 괜찮다라고해서 해당 특약을 작성하지 않고, 새로 계약서를 작성하였습니다.

작성된 계약서로 동사무소에 확정일자를 받으러 갔는데, 동사무소에서는 확정일자를 재계약으로 신청하였습니다.

개인적인 생각으로는 확정일자를 신규로 신청하여 모든 보증금에 대해 확정일자를 받아야할 것 같은데 재계약으로 확정일자를 신청할 경우 증액된 금액에 대해서만 확정일자 부여되는 것이 아닌가 궁금합니다.

지금 상황이 문제라면 확정일자를 신규로 다시 신청해야 할까요??

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

재계약 갱신에 대해서 확정일자를 다시 받는 것이 필요하며, 그 경우 증액된 부분만 최우선 변제권이 인정되는 것은 아니고 최우선 변제권 범위는 각 지방 자치 단체 별로 다르며, 특별히 다시 확정일자를 신청하실 필요가 있는 것은 아닙니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

아래 내용은 답변내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

대법원은 “대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정 등기 이후에 임대인과 보증금을 증액하기로 합의하고 초과 부분을 지급한 경우 임차인이 저당권 설정 등기 이전에 취득하고 있던 임차권으로 선순위로서 저당권자에게 대항할 수 있다. 그러나 저당권 설정 등기 후 건물주와의 사이에 임차 보증금을 증액하기로 한 합의는 건물주가 저당권자를 해치는 법률 행위를 할 수 없게 된 결과 그 합의 당사자 사이에서만 효력이 있는 것이고 저당권자에게는 대항할 수 없다"라고 판시하고 있습니다.

질문자님의 경우, 증액된 내용으로 확정일자를 다시 받았고, 그 사이에 저당권 등 담보물권이 없는 상태이므로 증액된 보증금 전체에 대한 선순위 대항력이 발생한 것으로 보입니다.