묵시적 갱신중에 서로 합의하여 증액에 대한 계약서를 작성하려고합니다.

Question

그런데 저는 확정일자를 보호하기 위해선 기존 계약서는 놔두고 증액부분만 추가계약서로

작성하면 되기 때문에 새로 쓸 필요는 없다고 알고있습니다.

오히려 새로 계약을 할 경우 기존의 보증금에 대한 확정일자가 재계약일자로 바뀐다고 들었습니다.

임대인쪽에서 "계약후 서류는 주인이 구청에 신고를 하기때문에

보증금 변경없이 월세 증액시에 새 표준계약서에 월세변경된 금액으로 작성한다"고 전달 받았습니다.

저희와 임대인의 주장 중 어떤게 맞는걸까요?

+ 혹시 임대인의 주장이 맞다면, 보증금 변경이 있으면 추가계약서로 작성이 가능한건가요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

질문자님이 조금 잘못알고 계신듯 보입니다.

일단 재계약이라도 기존계약에 연장이라는 특약사항을 넣을 뿐 거래금액은 변경된 전체보증금에 대해서 작성하고 확정일자를 다시 부여받습니다. 이럴경우 기존 확정일자는 보호가 되고 차액에 대해서는 해당일자부터 우선 변제권 효력이 생깁니다. 기존계약서를 놔두거나 차액만을 기재하여 작성하는게 아닙니다,

즉 보증금이 변경되었다면 해당시기에 계약서를 새로 작성하시는게 맞습니다.

Answer 2

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 상기 질문요지를 고려할 때 질문자님 또는 임대인의 주장 모두가 맞습니다.

1. 월세 만 증액되는 경우 기존 계약서 여백을 활용하여 수정도 가능하고, 기존 확정일자 효력도 그대로 유지됩니다.

2. 임대인은 주임사로 보이고 표준임대차계약서를 작성하는 경우 계약일을 기준으로 3개월 이내 신고의무가 있기 때문에 그러한 주장을 하고 있는 것입니다.

Answer 3

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.

임대인이 주택임대사업자 등록이 되어 있는 것 같습니다.

주택임대차사업자이면 계약만료시 보증금 5% 증액하고 표준임대차계약서 작성하고 구청에 신고를 해야 합니다. 보증금액이 증액되면 계약서 재작성하고 확정일자를 다시 받아야 합니다. 월세만 증액되거나 보증금액이 감액되면 확정일자를 다시 받지 않아도 되고요.

Answer 4

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

보증금의 변동이 없으므로 계약서를 다시 작성한다고해서 확정일자를 받을 필요없이 그대로 유지되기 때문에 임차인 입장에선 상관이 없습니다.