오피스텔 세입자가 이사 간다고 한날 잠수를 타고 나타나지 않았습니다.

Question

오피스텔 세입자가 원래 만기일은 4월 초인데, 26.1.25일(일) 오후 8시에 이사, 8:30분에 만나서 밀린 월세, 밀린 공과금 정리 후 보증금 반환하기로 했는데, 잠수를 타고 연락 자체가 안됩니다. (이미 한번 이사 간다고 했는데, 그땐 자기가 날짜를 착각했다고 함)초인종 누르고, 문 두드리니 옆집 세입자 분이 나오셔서 아침에 이사 가는거 같다고 하시고, 짐이 별로 없었다고 하시더라고요. 이사 가기로 한 내용들은 문자에 다 남아 있습니다. 간신히 통화가 되었을때(1주일 전쯤) 보일러에서 물이 세는거 같다고 해서 집이 엉망일까봐 걱정이 되서요. 이 시점에 문을 강제로 따면 법적으로 문제가 되는거 같은데, 어떻게 해야할까요?관리사무소에도 일단 말은 해두었는데, 잘 모르시는거 같더라고요.알아보니 명도소송이 있던데, 그렇게 하려면 문을 딸 수 있는 시기까지 너무 오래 걸린다고 해서 그 사이 집에 물이 센다거나 뭐 그런 일들이 벌어질까봐요.일단 문자로 연락달라고 했고, 내일 며칠까지 연락 안되면 문 따겠다고 보내려고 하는데요. 모든 법은 세입자 보호라 임대인은 뭘 어떻게 해야 하는건지 모르겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  현재 단계에서 임대인이 임의로 출입문을 개방하거나 강제로 출입하는 것은 주거침입 등 법적 문제가 될 소지가 큽니다. 다만 임차인이 사실상 이탈하였고 긴급한 손해 발생 우려가 객관적으로 존재한다면, 일정한 절차를 거쳐 제한적으로 조치할 수 있는 여지는 있습니다. 문자 통보만으로 즉시 문을 여는 것은 위험하므로, 증거 확보와 공적 절차를 병행해야 합니다.

• 법리 검토
  주택임대차보호법과 형법상 주거의 평온은 임대차 존속 중 강하게 보호됩니다. 임차인이 연락두절 상태라도 계약이 종료되지 않았다면 임대인의 자력구제는 원칙적으로 허용되지 않습니다. 다만 보일러 누수 등으로 급박한 손해가 발생하거나 발생할 개연성이 높다면 긴급피난 또는 관리행위로 평가될 여지가 있으나, 이는 사후적으로 엄격히 판단됩니다. 단순 우려만으로는 정당화되기 어렵습니다.

• 대응 전략
  우선 관리사무소와 함께 현장 확인 기록을 남기고, 누수 의심 정황에 대한 사진·영상 등 객관 자료를 확보하십시오. 임차인에게는 내용증명으로 일정 기한 내 연락 및 인도 의사를 명확히 요구하고, 불응 시 임차권 포기 또는 인도 간주를 전제로 한 조치를 예고하는 것이 필요합니다. 실제 누수가 확인되면 관리사무소 입회하에 최소한의 범위로 출입을 시도하고, 전 과정은 기록으로 남기셔야 합니다.

• 추가 조치 및 유의사항
  명도소송은 시간이 소요되나, 임차인의 점유 포기 정황이 명확해지면 인도단행 가처분 등 보전절차를 검토할 수 있습니다. 임의로 문을 여는 행위는 분쟁을 확대시킬 수 있으므로, 경고 문자를 보내더라도 즉시 개방을 예고하는 표현은 피하시기 바랍니다. 필요 시 변호사를 통해 절차를 설계하는 것이 안전합니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

위와 같은 상황이라면 아직 명확하게 계약이 해지되었다고 보기 어렵기 때문에 당사자와 협의하여 확인을 하시거나 그게 아니라고 한다면 당장 인도소송을 제기하기보다 누수 피해 등 확인이 필요한 경우라면 보수공사단행가처분을 신청하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

이상입니다.