청약 공공분양 자산기준을 맞춘 사람들이 분양가를 부담하는 방법이 궁금합니다!
안녕하세요
청약 공공분양을 알아보고있는 사람인데요
보통 자산기준 부동산 2.1억 밑으로 잡고 있던데
이 자산 기준을 통과한 사람이
후에 분양가를 어떻게 메꾸는지가 궁금합니다
예를 들어
지난 24년 동작구 수방사 공공분양의 경우
분양가가 9억정도 했습니다
생초 ltv70 으로 대출을 받아도
2억 7천~3억이 필요한데요
이는 자산기준보다 높지 않습니까?
심지어 월소득 100퍼이하만 뽑으니까
사실 대출이 6억까지도 안나올거구요
필요한돈보다 적게 가진 사람만 뽑는데
어떻게 거래가 체결 되는건가요?
부모 및 가족 찬스 말고 다른 방법이 있는건지 궁금합니다
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
자산 기준(약 3.8억)을 맞추면서 9억 원대 분양가를 감당하는 현실적인 방법은 크게 3가지로 요약할 수 있습니다.
1. 자산 기준의 정의 활용 (현금은 포함, 부동산은 별도)
공공분양의 자산 심사에서 가장 중요한 것은 부동산 가액(약 2.15억)과 총자산(약 3.79억)입니다. 즉, 집이 없는 상태에서 전세 보증금이나 예금으로 3억 원 정도를 가지고 있다면 자산 기준을 통과하면서도 계약금을 치를 기초 자금은 확보된 셈입니다.
2. 정책 대출의 DSR 완화 혜택
일반 시중은행 대출은 소득 대비 대출 한도를 엄격히 제한하는 DSR 규제를 받지만, 디딤돌 대출이나 특례보금자리론 같은 정책 모기지는 DSR 대신 DTI를 적용하거나 규제 수위가 낮습니다. 따라서 소득이 낮더라도 최장 40~50년 장기 상환을 선택하면 5~6억 원 이상의 대출을 일으키는 것이 가능합니다.
3. 합법적 가족 증여 및 차용 부족한 자금은 부모님으로부터 보충합니다. 현재 혼인·출산 증여재산 공제를 통해 부모님께 총 1.5억 원(기본 5천만 원 + 공제 1억 원)까지 세금 없이 받을 수 있으며, 부부 합산 시 최대 3억 원까지 가능합니다. 또한, 적정 이자를 지급하는 차용증을 작성하여 법적으로 문제없는 자금을 조달하기도 합니다.
결론적으로 당첨자들은 최대치로 확보한 본인 자산(3억 초반) + 정책 대출을 통한 레버리지(5~6억) + 합법적 가족 자금 지원을 조합하여 분양가를 해결합니다. 저소득층을 위한 제도임에도 높은 분양가 때문에 '부모 찬스'가 개입될 수밖에 없는 것이 현재 공공분양 시장의 모순이자 현실입니다.
1명 평가안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
쉽게 설명드리겠습니다.
자산기준은 내 재산 전부를 말하는게 아닙니다.
예) A친구- 집 2억, 차-2천, 현금과 주식 2천만원
B친구- 집1억, 차5천, 현금과 주식 50억
둘중 누가 자산기준에 부합할까요?
다시말해 자산기준엔 유동자산은 포함되지 않습니다.
너무 극단적인 예로 들었지만
어떤뜻인지 이해하시리라 생각됩니다.
불법적인 방법만 아니라면 당첨이 우선입니다.
당첨이 어렵지 중도금,잔금 납입문제는 문제도 아닙니다^^
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
제가 알기로 공공분양 청약시 자격요건에서 자산기준은 유형에 따라서 포함되는 부분이 다릅니다. 예를 들어 일반형 공공분양의 경우는 질문에서 부동산+자동차가액만 포함되며, 현금과 같은 금융자산은 포함되지 않습니다. 반대로 나눔형의 경우는 금융자산이 포함되게 됩니다. 즉, 어떠한 유형에 따라 포함되는지에 따라 달라지는 부분이며, 질문의 예시처럼 수방사 공공분양 역시도 일반형과 나눔형 , 선택형 모두가 포함되어 있으며, 각 기준별 자산요건과 소득요건 역시 다르기 때문에 질문과 같은 경우로 단순해석을 하기에는 어려움이 잇습니다.
결국 당첨자 상당수가 가족지원이나 추가 자금조달계획을 수립하는 방법 밖에 없습니다. 그렇지 않고는 부족한 자금을 충당할 수 있는 방법이 없슶니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
공공분양 청약 시 자산요건은 부동산 2억 정도의 경우 전세보증금은 미포함되게 됩니다.
즉 전세보증금 자금이 좀 있을 경우 또는 예금 등 기타 자산과 대출을 활용을 해야 입주가 가능한 형태입니다.
말씀하신 대로 아무래도 분양가가 10억 가까이 하는 청약에 저소득층(?)을 위한 정책이라 보기에는 모순은 존재를 하는 것으로 보이긴 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
일반적으로 청약에 당첨되어 일단 계약금을 납입하고 계약을 하게되면 이후 중도금은 집단 대출로 부담할 수 있고 완성까지는 몇년간의 기간이 있으므로 그동안 자금조달을 할 수 있으며 완공시에는 잔금대출을 하게되는데 통상적으로 분양가보다 가격이 높게 형성되므로 중도금 및 잔금을 조달하거나 그동안 모아놓은 대금을 활용 또는 신용대출 등을 통해서 잔금을 지불하게 됩니다. 즉, 계약금을 지불하고 잔금시 부족한 자금 정도만 충당이 가능하면 청약이 가능한 경우가 많습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
자산 기준이 중요하지만, 자산을 맞추고도 분양가를 부담하기 어려운 경우, 미리 자금을 준비하거나 대출 계획을 세우는 것이 필요합니다
예를 들어, 일정 기간 동안 돈을 모은다거나, 추가적인 재정 계획을 세우는 방법이 있을 수 있습니다
자산기준을 맞춘다고 해서 분양가를 바로 부담할 수 있는 것은 아니며, 대출과 자산을 적절히 결합하거나, 부모님의 지원 등을 고려해야 할 수 있습니다.
정부 지원 대출 프로그램이나 장기적인 재정 계획이 중요한 부분이라고 볼수 있습니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
공공분양 청약에서 보는 자산 기준 2.1억. 3.0억은 당첨 자격을 위한 최소 재산 기준일 뿐이고 분양가를 어떻게 마련하는지는 대출 + 본인 현금 + 부모, 가족 자금 조합으로 해결라는 구조합닏.
그래서 말씀하신 것처럼 현실저으로는 부모 가족 찬스 없이는 9억 대 공공분양은 거의 불가능하다는 비판이 실제로 많이 나옵니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
자산기준으로 청약 시점 기준만 봅니다
분양가 부족분은 대출, 분납, 입주 전 자금 조달로 해결하는 구조입니다.
부모 지원 외에도 분양 시점 이후 소득 증가를 전제로 한 구조가 많습니다.