안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
자산 기준(약 3.8억)을 맞추면서 9억 원대 분양가를 감당하는 현실적인 방법은 크게 3가지로 요약할 수 있습니다.
1. 자산 기준의 정의 활용 (현금은 포함, 부동산은 별도)
공공분양의 자산 심사에서 가장 중요한 것은 부동산 가액(약 2.15억)과 총자산(약 3.79억)입니다. 즉, 집이 없는 상태에서 전세 보증금이나 예금으로 3억 원 정도를 가지고 있다면 자산 기준을 통과하면서도 계약금을 치를 기초 자금은 확보된 셈입니다.
2. 정책 대출의 DSR 완화 혜택
일반 시중은행 대출은 소득 대비 대출 한도를 엄격히 제한하는 DSR 규제를 받지만, 디딤돌 대출이나 특례보금자리론 같은 정책 모기지는 DSR 대신 DTI를 적용하거나 규제 수위가 낮습니다. 따라서 소득이 낮더라도 최장 40~50년 장기 상환을 선택하면 5~6억 원 이상의 대출을 일으키는 것이 가능합니다.
3. 합법적 가족 증여 및 차용 부족한 자금은 부모님으로부터 보충합니다. 현재 혼인·출산 증여재산 공제를 통해 부모님께 총 1.5억 원(기본 5천만 원 + 공제 1억 원)까지 세금 없이 받을 수 있으며, 부부 합산 시 최대 3억 원까지 가능합니다. 또한, 적정 이자를 지급하는 차용증을 작성하여 법적으로 문제없는 자금을 조달하기도 합니다.
결론적으로 당첨자들은 최대치로 확보한 본인 자산(3억 초반) + 정책 대출을 통한 레버리지(5~6억) + 합법적 가족 자금 지원을 조합하여 분양가를 해결합니다. 저소득층을 위한 제도임에도 높은 분양가 때문에 '부모 찬스'가 개입될 수밖에 없는 것이 현재 공공분양 시장의 모순이자 현실입니다.