상가임대차 임대관련 문의입니다...

Question

기존에 계약한 임차인이 계약약정기간 3년중 1년이 체 지나지 않은 시점에 임차권을 이행할 여력이 없어

신규임차인을 주선하여, 임대인의 동의하에 신규임차인과 임대인간에 신규계약을 맺고,

잔금 이행전 상가점포 인테리어등의 편의를 봐준 상태에서 신규임차인이 잔금이행을 못하여, 계약이 해제되는 경우

이 경우 임차권은 기존 임차인에게 귀속되는지 여부??

조건-

1, 기존 임차인은 3년만기 임대차계약을 맺고, 공사중 중도 포기하고, 퇴거를 희망하여,기존 임차인이 주선한 신규임차인과

임대인의 신규계약을 맺도록 하여, 기존임차인,임대인의 동의하에, 신규임차인의 점포인테리어를 잔금전 할 수 있도록

편의를 제공하였으나, 신규임차인또한 자금상의 이유로 인해, 잔금이행을 하지 못하여, 계약이 해지된 경우

2, 기존 임차인은 임대인과 신규임차인의 잔금일정에 맞춰 계약종료합의서를 작성한 상태로,

(신규임차인의 잔금이행시 종료된다는 특약조항이 없음)이 경우, 신규임차인의 계약이 해제될 시 기존 임차인의 임차권도

신규임차인의 잔금일 도래시 약정에 따라 계약이 종료되었다 주장하고, 기 납입한 보증금을 반환받을 수 있는지?

3, 기존 임차인은 신규임차인이 납부한 계약금을 임대인으로부터 반환받고,신규임차인의 인테리어 공사를 진행하도록

임대인과 협의하에, 협조한 상태이며, 신규임차인의 잔금 미이행시 기존에 반환받은 계약금을 위약금명목으로 반환하지

않아도 되는지?

4, 위 3항의 경우, 임차권은 기존 임차인에게 귀속되어 잔여 계약기간을 이행해야 하는지? 합의서 작성에 따라 종료되는지?

감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

1ㅡ 3년간의 상가임대차 약정기간중에 임차인이 중도에 계약을 해지할 의사를 통지하여 임대인이 이를 수락 동의하였고,

2ㅡ 이에 계약종료 합의서를 작성하여 계약은 종료되었다 할 것이므로, 새로운 임차인과의 계약 진행과는 관계없이, 그 약정일에 임차인의 보증금을 반환 되어야 합니다.

3ㅡ 임대인과 새로운 임차인간의 계약에 있어서 새로운 임차인이 계약금을 포기하여 계약을 해지하게 되면, 그 위약의 계약금은 임대인의 몫입니다.

4ㅡ 기존임차권은 계약 종료 합의서에 의거 소멸 되었으므로, 달리 특약이 없다면 귀속하지 아니합니다

임차인의 계약은 해지되었다고 사료됩니다.

이상으로 답변에 갈음합니다

감사합니다