임대차 기간 만료 후 전세권 설정의 긍정적 부정적 효과?

Question

임대인이 임대차 계약기간(2023년 2월 5일) 만료 후 임차권 등기를 진행하겠다고 하니 전세권 설정등기를 해주겠다 대신 임차권 등기는 진행하지 말자라는 취지의 이야기를 하기 시작했습니다.

제가 인터넷에서 찾아본 바에 따르면 두가지의 차이점은

1. 임차권의 경우 대항력이 존재하여 경매든 매매든 소유주에게 보증금을 반환받을 수 있다. 다만 임차권 등기 이후에도 반환하지 않는 경우 경매에 넘기려면 임차보증금 반환의 소를 제기해야한다.(소송 비용 존재)

2. 전세권의 경우 대항력은 없지만 우선변제권은 존재하며 전세 기간 만료시 바로 경매에 넘길 수 있으나 경매에 넘어가 보증금보다 낮은 금액에 낙찰될 경우 다음 주인에게 대항력을 주장할 수 없어 다른 방식으로 현주인에게 변제를 받아야한다.

궁금한점은

1. 임차보증금 반환의 소를 제기한 경우 소장이 도달한 시점부터 12프로의 지연이자를 받을 수 있다고 알고 있는데 소송 중간에 임차보증금을 반환한 경우 5프로만 받는 것이 맞는지?

2. 전세권의 경우 이사나가는 날(예를 들어 2023년 3월 31일)까지의 전세권 설정등기를 한 후 부터 지연이자를 받기 위한 방법은 무엇인지 추가로 소송 촉진법? 으로 12프로의 지연이자를 받을 수 있는지?

3. 전세권 만료 후 바로 경매에 넘길 수 있는 것인지? 말소등기를 위한 서류를 교부해야하는데 이것이 혹시 전세권을 말소시키게 되면 우선변제력?을 상실하는게 아닌지?

입니다.

좀더 주의해야할 사항이 있다면 그것도 알려주세요

감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.

1. 임차보증금 반환의 소를 제기한 경우 소장이 도달한 시점부터 12프로의 지연이자를 받을 수 있다고 알고 있는데 소송 중간에 임차보증금을 반환한 경우 5프로만 받는 것이 맞는지?

==> 임차권등기명령 등을 한 경우 소장이 도달된 시점부터 12%의 지연이자를 청구할 수 있지만 전세권을 설정한 경우에는 임대인이 보증금을 지급해주지 않느다면 막바로 법원에 경매신청도 가능합니다. 지연이자청구는 소장에 작성 내용에 따라 판단하는데 대부분 "판결시까지 5%, 판결이 확정된 경우 12%"이자를 청구하는 것이 일반적입니다.

2. 전세권의 경우 이사나가는 날(예를 들어 2023년 3월 31일)까지의 전세권 설정등기를 한 후 부터 지연이자를 받기 위한 방법은 무엇인지 추가로 소송 촉진법? 으로 12프로의 지연이자를 받을 수 있는지?

==> 가능합니다.

3. 전세권 만료 후 바로 경매에 넘길 수 있는 것인지? 말소등기를 위한 서류를 교부해야하는데 이것이 혹시 전세권을 말소시키게 되면 우선변제력?을 상실하는게 아닌지?

==> 전세권이 설정된 경우 막바로 법원에 임의경매를 신청할 수가 있습니다. 설정된 전세권을 말소시킨 경우에는 전입신고 등을 하지 않았다면 대항력이 상실됩니다.