오피스텔도 1가구2주택에 해당되나요?

Question

현재 아파트 보유중인데 공동명의 입니다...1년전 오피스텔을 임대사업자로 분양 받았습니다. 세금 해당이 되는지요..아파트와 오피스텔이 1가구 2주택에해당이 되는지도 궁금합니다

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 송용현 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

오피스텔을 사실상 주거용으로 임대중이신 양도세계산시에는 주택으로 인정됩니다. 오피스텔에 주택분 재산세가 부과되는 경우 종부세에서도 주택수에 포함됩니다. 따라서 질문자님의 경우 1가구 2주택자에 해당하실 것으로 사료됩니다. 다만 지방세법,종합부동산세법,소득세법 등에서 주택 수 산정기준을 다르게 정하고 있으므로 각 법에 적용시 먼저 전문가에게 상담받아보시기 바랍니다.

답변이 조금이나마 도움이 되셨길 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

소득세법상 오피스텔은 실제 용도에 따라 주택여부가 판단됩니다. 따라서 해당 오피스텔을 주거용으로 임대하시거나 직접 주거용으로 사용한다면 소득세법상 주택에 해당합니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 이민기 회계사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 취득 시점
1) 오피스텔은 주택이 아니므로 상업용 건물로 취득세를 납부하게 됩니다.
2) 다만 주거용으로 사용할 목적이면 취득세 감면이 가능합니다.
① 전용면적 60㎡ 이하
② 오피스텔을 최초로 분양받을 경우
③ 취득가액이 6억 원(수도권 밖 3억 원) 이하일 것
④ 장기임대주택 10년 이상 등록
⑤ 임대료 증액제한을 지킬 것
⑥ 취득일로부터 60일 이내 지방자치단체에 임대주택으로 등록할 것

Q. 오피스텔이고 취득세 중과가 있나요?
A. 오피스텔은 중과세율이 적용되지 않습니다.

2. 오피스텔 보유 중 다른 주택 취득 시 주택 수 판정 기준
현재 취득세에서 주택 수에 따라 취득세율이 최고 12%까지 과세가 되므로 주택 수 산정이 매우 중요합니다. 특히, 오피스텔도 주택 수에 들어 갈 수 있다는 것을 간과해서는 안 됩니다.
1) 재산세가 업무용으로 과세하는 오피스텔은 주택 수에서 제외
2) 2020년 8월 11일 이전에 취득한 오피스텔은 주택 수에서 제외
3) 2020년 8월 12일 이후에 취득한 오피스텔 중 주택분 재산세 과세대상은 주택 수에 포함
4) 시가표준액 1억원 이하인 재산세 과세대상 오피스텔은 주택 수에 제외

Q. 현재 오피스텔이 있는 경우 새로운 주택을 조정지역에 취득하는 경우 중과인가요?
A. 2020년 8월 12일 이후 취득한 오피스텔 중 주택분 재산세 과세대상이면 새로운 주택을 취득하는 경우 중과입니다. (2020년 8월 11일 이전인 취득한 경우 제외)

3. 오피스텔 보유 중 다른 주택 양도 시 주택 수 판정 기준
납세자 중에 아직도 오피스텔을 무조건 주택이 아니라고 생각하시는 분들이 계십니다. 하지만 오피스텔을 실제 주거용으로 사용하는 경우, 다른 주택을 매도하는 경우, 주택 수에 포함이 됩니다. 조정지역 내 주거용 오피스텔을 가지고 있는 경우에도 매도 시 주택 수 산정에 포함되므로 꼼꼼히 따져야 합니다.
1) 주택이란, 허가 여부나 공부상의 용도 구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물

Q. 오피스텔을 주거용으로 임대하고 전입신고를 하지 않는 경우 주택 수에 제외되나요?
A. 실질 기준으로 판단하기 때문에 전입신고와 무관하게 판단합니다.

4. 오피스텔을 매도하는 경우 양도소득세
오피스텔을 매도하는 경우 실질 주거용으로 사용한 경우에는 주택과 같이 취급해 양도소득세를 부과하게 됩니다. 중과대상 주택이 될 수 있습니다. 만약 사업용으로 사용한 경우에는 일반 건물과 같이 취급하여 양도소득세 부과하게 됩니다.

Q. 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우 일세대 일주택 비과세를 받을 수가 있는가요?
A. 오피스텔을 실제 주거용으로 사용하는 경우 요건 충족 시 9억 원 이하 부분에 대해서 비과세 가능합니다.