월세계약갱신시 묵시적갱신/계약갱신청구권이 어떻게 적용될까요?
안녕하세요
상황설명 후 질문 드리겠습니다.
[현재상황]
- 월세 2년 계약 24년 2월 종료
- 월세 계약 연장 희망
- 25년쯤 해외 이주 예정으로 (날짜 불확실) 1년만 연장 유력
- 월세 연체 없고 앞으로도 없을 예정
질문드립니다.
1. 계약 연장 후 2025년 언제 해외로 갈지 시기가 정확하지않은 상황에는 묵시적연장을 하게되면 이사 3개월 이전에만 임대인한테 중도해지에 대해 연락하면 되기때문에 '묵시적갱신'이 여러모로 저(임차인)에게 유리한 상황이 맞나요?
2. 묵시적갱신을 원하지만 임대인분께서 먼저 연장 여부에 대해서 연락을 주시는 경우에는 몇년이 연장 되는건가요? 무조건 2년단위인가요? 아니면 연장시 특별히 정해진 기간없이 임대인분과 상의하여 1년으로 연장도 가능한가요?
3. '묵시적갱신을 제외한 모든 상황'으로 계약 연장하게된 경우, 임차인이 연장된 계약기간 전에 계약해지를 하게되면 다음 임차인을 구할 수 있게 복비를 지불하는 것이 맞나요?
4. 임대인이 계약종료 2개월이전에 가족의 거주 이유 말고도 다른 이유로 계약 연장거부 통보할 수 있나요? (월세 연체/집 파손 이유 제외하고)
5. 임대인이 연장을 거부하지만 임차인은 여전히 거주하고싶을때 계약갱신청구권에 대해 말하면 되는건가요? 대신 2년이 연장되고 그 안에 임차인의 이사로 인한 계약중도해지시 복비를 지불하는 것이 맞나요?
6. 전체적인 상황에 가장 현명한 선택은
묵시적 갱신을 목표로 삼고 계속 버티기 > 그 기간중에 만약 임대인분이 먼저 연장 관련 연락한다면 이미 묵시적갱신은 깨진 것이기 때문에 1년만 연장이 가능한지 여쭈어 구두계약 하기.
이렇게 하면 될까요?
7. 임대인분이 월세 5% 상향을 요청할 수 있는 경우는 어떤 때일까요?
부동산 지식에 대한 올바른 이해를 위하여 도움 부탁드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.
주택임대차보호법상 계약기간은 2년간인데 임차인이 1회에 한하여 갱신청구권을 행사하여 2년간 재계약 연장할 수 있습니다.
이때 임대인은 정당한 사유없이 이를 거절할 수 없고 전임대차와 같은 조건으로 2년간 재계약 연장됩니다.
또 계약 만기 2개월전까지 임대인과 임차인 쌍방이 계약에 대해 아무런 의사표시가 없으면 묵시적갱신이 일어납니다 이때는 전임대차와 같은 조건으로 2년간 재계약 연장됩니다.
다만 갱시리간중이나, 묵시적 갱신기간중에는,
임차인은 언제든지 계약을 해지할 수가 있는데 해지의사가 임대인에게 도달한지 3개월이 지나면 해지효력이 발효됩니다.
이때의 복비는 임대인의 부담입니다.
임대차계약은 2년이 기본인데 임찬인은 2년 미만으로 정한 기간(예, 1년 계약)이 유효함을 주장할 수 있겠습니다.
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.
1. 계약 연장 후 2025년 언제 해외로 갈지 시기가 정확하지않은 상황에는 묵시적연장을 하게되면 이사 3개월 이전에만 임대인한테 중도해지에 대해 연락하면 되기때문에 '묵시적갱신'이 여러모로 저(임차인)에게 유리한 상황이 맞나요?계약갱신청구권을 사용하셔도 무방합니다 - 묵시적 갱신, 계약갱신청구권 둘다 3개월 뒤 계약해지 효력이 발생합니다.
2. 묵시적갱신을 원하지만 임대인분께서 먼저 연장 여부에 대해서 연락을 주시는 경우에는 몇년이 연장 되는건가요? 무조건 2년단위인가요? 아니면 연장시 특별히 정해진 기간없이 임대인분과 상의하여 1년으로 연장도 가능한가요?
임대인이 계약 갱신에 관한 통지를 했을 때 계약기간은 상호 협의로 정하는 것이 일반적입니다. 무조건 2년단위이진 않습니다.
3. '묵시적갱신을 제외한 모든 상황'으로 계약 연장하게된 경우, 임차인이 연장된 계약기간 전에 계약해지를 하게되면 다음 임차인을 구할 수 있게 복비를 지불하는 것이 맞나요?
아닙니다. 임차인이 만기 이전 중도 계약해지를 하더라도 중개보수의 지급 의무는 임대인에게 있습니다.
4. 임대인이 계약종료 2개월이전에 가족의 거주 이유 말고도 다른 이유로 계약 연장거부 통보할 수 있나요? (월세 연체/집 파손 이유 제외하고)
해당 내용은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에서 규정하고 있습니다.
사진을 첨부하오니 참고하시길 바랍니다.
5. 임대인이 연장을 거부하지만 임차인은 여전히 거주하고싶을때 계약갱신청구권에 대해 말하면 되는건가요? 대신 2년이 연장되고 그 안에 임차인의 이사로 인한 계약중도해지시 복비를 지불하는 것이 맞나요?
계약갱신청구권을 사용하시면 됩니다. 그러나 그 이후 중개보수를 임차인이 부담할 의무는 없습니다.
6. 전체적인 상황에 가장 현명한 선택은
묵시적 갱신을 목표로 삼고 계속 버티기 > 그 기간중에 만약 임대인분이 먼저 연장 관련 연락한다면 이미 묵시적갱신은 깨진 것이기 때문에 1년만 연장이 가능한지 여쭈어 구두계약 하기.
이렇게 하면 될까요?
계약갱신청구권을 사용하는 것도 나쁘지 않아 보입니다. 단 계약 내용에 변동이 있는 경우 구두계약이 아닌 정식 계약서를 작성하실 필요가 있겠습니다.
7. 임대인분이 월세 5% 상향을 요청할 수 있는 경우는 어떤 때일까요?
묵시적 갱신을 제외하고 상한 5% 내에서 차임증액을 요구할 수 있습니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. 끝.
안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.
1. 계약 연장 후 2025년 언제 해외로 갈지 시기가 정확하지않은 상황에는 묵시적연장을 하게되면 이사 3개월 이전에만 임대인한테 중도해지에 대해 연락하면 되기때문에 '묵시적갱신'이 여러모로 저(임차인)에게 유리한 상황이 맞나요?
: 예 임차인에게 유리합니다.
2. 묵시적갱신을 원하지만 임대인분께서 먼저 연장 여부에 대해서 연락을 주시는 경우에는 몇년이 연장 되는건가요? 무조건 2년단위인가요? 아니면 연장시 특별히 정해진 기간없이 임대인분과 상의하여 1년으로 연장도 가능한가요?
: 묵시적 갱신의 원칙은 2년입니다. 상의할것이 없는게 어차피 묵시적이기 때문에 상의를 하는 순간 묵시적이라 하기가 이상해집니다 또한 원칙이 2년이고 임차인은 언제든지 해지통보가능하므로 사실상 1년만 살수 있습니다
3. '묵시적갱신을 제외한 모든 상황'으로 계약 연장하게된 경우, 임차인이 연장된 계약기간 전에 계약해지를 하게되면 다음 임차인을 구할 수 있게 복비를 지불하는 것이 맞나요?
: 아니요. 복비를 임차인이 내줄 필요 없습니다.
4. 임대인이 계약종료 2개월이전에 가족의 거주 이유 말고도 다른 이유로 계약 연장거부 통보할 수 있나요? (월세 연체/집 파손 이유 제외하고)
: 2기 상당의 월세 연체 없어야 합니다.
5. 임대인이 연장을 거부하지만 임차인은 여전히 거주하고싶을때 계약갱신청구권에 대해 말하면 되는건가요? 대신 2년이 연장되고 그 안에 임차인의 이사로 인한 계약중도해지시 복비를 지불하는 것이 맞나요?
: 집주인이 거절하면 "갱신청구권"사용하면 됩니다. 갱신청구권은 기존조건 그대로 하는 것이라서 (5%상한제외) 2년 연장이고
그 사이 계약을 깨면 복비지불해야합니다.
6. 전체적인 상황에 가장 현명한 선택은
묵시적 갱신을 목표로 삼고 계속 버티기 > 그 기간중에 만약 임대인분이 먼저 연장 관련 연락한다면 이미 묵시적갱신은 깨진 것이기 때문에 1년만 연장이 가능한지 여쭈어 구두계약 하기.
이렇게 하면 될까요?
: 네, 그렇습니다.
7. 임대인분이 월세 5% 상향을 요청할 수 있는 경우는 어떤 때일까요?
: 갱신청구권 사용시 입니다.
