외국인의 한국 부동산 매매 절차 문의
안녕하세요.
미국, 중국 등 외국 국적인이 한국의 아파트나 상가 매입시 내국인과 매매 절차와 등기 방법, 세금 등이 차이가 있는지 궁금합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
외국인 형태에 따른 부동산 취득절차
1. 거주 외국인
가. 형태
●거주 외국인의 주거용 아파트 구입, 외국법인의 국내지점에 의한 부동산 취득 등 거주 외국인의 부동산 취득
●거주외국인의 경우 외국환거래법상의 신고절차없이 매매계약후 60일 이내 관할 시 ·군 ·구청에 신고(토지취득신고)하고 소유권이전 등기를 하면 됨
나. 적용법률
●외국인토지법, 부동산등기법
다. 부동산 취득절차
부동산 계약체결
→
토지취득 신고
→
소유권 이전등기
●토지취득신고
①
신고기간 : 계약체결일부터 60 일이내
②
신고관청 : 토지소재지 시·군 ·구청 지적과
③
구비서류 : 부동산 취득계약서, 부동산등기부등본
●부동산등기
①
등기기간 :
계약체결일(잔금지급일 )부터 60 일내
②
등기관청 :
토지소재지 관할 등기소
③
구비서류 :
외국인등록증사본(지점인경우 지점등기부등본), 등기신청서, 등기원인 증명서류 (검인계약서 등), 등기권리증, 부동산등기부등본
※
대리인신청시 위임자 서명이 날인된 위임장 필요
2. 비거주 외국인
가. 형태
●외국법인의 국내 부동산 취득 등 외국환거래법상 비거주 외국인의 국내 부동산취득
●비거주외국인의 경우 원칙적으로 부동산 취득자금 반입시 외국환거래법에 따라 외국환은행장에게 먼저 ‘부동산취득신고’를 하여야 하며 이후 부동산이 토지일 경우 외국인토지법에 따른 ‘토지취득신고’를 관할 시 · 군 · 구청에 하고 소유권이전 등기절차에 들어가면 됨
나. 적용법률
●외국인토지법, 외국환거래법, 부동산등기법
다. 부동산 취득절차
부동산 계약체결
→
토지취득 신(외국환 거래법)
→
부동산취득 대금지급
토지취득신고(외국환 거래법)
→
부동산등기용 등록번호신청
→
소유권 이전등기
● 부동산 계약체결
※ 입국전 준비서류
-
개인:
본국 관공서에서 발급하는 거주사실증명서 또는 본국의 공증기관에서 공증한 주소 증명서
-
법인:
법인을 증명할 수 있는 서류 (본국에서 발생, 주소기재) 또는 본국 공증기관에서 공증을 받은 주소 증명서
● 부동산취득 신고
①
신고시점:
부동산취득자금 인출시
②
신고기관:
외국환은행 본 ·지점
③
구비서류:
부동산취득계약서, 부동산감정서 또는 공시지가 확인서, 부동산등기부등본
④
유의사항:
-
부동산뿐만 아니라 이에 관한 권리(물권, 임차권 등)를 취득하는 경우에도 신고하여야 함
-
부동산처분대금 해외송금시 동 신고서를 송금은행에 제출하여야만 처분대금 송금가능
● 토지취득 신고
①
신고기간 : 계약체결일부터 60 일이내
②
신고관청 : 토지소재지 시·군 ·구청 지적과
③
구비서류 : 부동산 취득계약서, 부동산등기부등본
● 부동산등기용 등록번호 신청
①
비거주 외국인 개인
-
신청기관 : 서울 출입국관리사무소
-
구비서류 : 토지취득신고필증, 여권사본
②
비거주 외국인 법인
-
신청기관 : 토지소재지 시·군 ·구청 지적과
-
구비서류 : 토지취득신고필증, 당해 국가(주한 대사관 포함)에서 발급한 법인등록 ·
대표자 · 대표자주소지 증명 서류 등
③
대리인 신청의 경우 : 대리인 국적확인용 신분증, 본국 공증기관에서 공증받은 위임장
● 부동산 등기
①
등기기간:
계약체결일(잔금지금일)부터 60 일이내
②
등기기관:
토지소재지관할 등기소
③
구비서류:
주소증명서 및 부동산 등기용등록증명서, 등기신청서, 등기원인 증명서류(검인예약서 등), 등기권리증, 부동산등기부등본
※ 위임시에는 본국 공증기관에서 공증받은 위임장 필요
3. 영주권자
가. 형태
●영주권자는 대한민국 국적을 보유하고 있으므로 국내 부동산 취득시 토지취득 신고대상에서 제외되며, 또한 국내 거주와 관계없이 외국환거래법상의 부동산취 득신고 대상에서도 제외됨
●영주권자의 주민등록이 존치할 경우에는 국내인과 동일하게 부동산을 등기할 수 있으나 말소된 경우에는 부동산등기용 등록번호를 별도로 발급받아야 함
※ 재외동포중 외국 시민권자는 영주권자와는 달리 외국인토지법상 외국인에 해당 되므로 토지취득신고를 하여야 하고 또한 시민권자가 비거주자에 해당되는 경우 에는 외국환거래규정에 의한 신고를 하여야 국내부동산을 취득할 수 있음
나. 적용법률
● 부동산등기법
다. 부동산 취득절차
● 부동산등기용 등록번호 신청 (주민등록번호가 말소된 경우)
①
신고기관 : 서울지방법원 등기과
②
구비서류 : 주소지 증명서 또는 거주사실증명서 (재외국민등록증으로 대체 가능)
● 부동산등기
①
등기기간 :
계약체결일 (잔금지급일 )부터 60 일내
②
등기기관:
토지소재지 관할 등기소
③
구비서류 :
주소지 증명서 또는 거주사실증명서, 등기 신청서, 등기원인 증명서류 (검인계약서 등 ), 등기권리증, 부동산등기부등본 등
※
주소지증명서 : 재외공관발행 재외국민거주사실증명서
※
대리인신청시 위임자 서명이 날인된 위임장 필요안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 외국인이 국내에 있는 부동산을 매수한다면 등기동록번호 또는 외국인 등록번호를 받아야 합니다. 세금은 한국인과 동일하게 적용됩니다. 그러나 매입자금을 외국에서 들어오는 경우 외환관리취급은행 등에 신고의무가 발생됩니다.
