토지거래허가구역 내 아파트 매매 약정금 반환

Question

1. 거래 개요

• 대상 부동산: 토지거래허가구역 내 아파트

• 매매 형태: 매매예약 약정

• 매매가: 10.2억

• 약정금: 2,000만 원 (기지급)

• 본계약 체결 전 단계

• 약정서 특약:

“토지거래허가를 득하지 못하는 경우 약정금 반환”

(귀책 주체·사유 제한 없음)

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2. 사건 진행 경과 (타임라인 요약)

1. 매수인은 약정 체결 후

단독 기준 자금조달 가능성 및 토지거래허가 요건을 검토함

2. 금융기관·행정 요건 검토 결과

단독 기준 자금조달이 성립하지 않아

토지거래허가 요건 충족이 어려운 상태임을 인지

3. 매수인은:

• 계약 유지 가능성 검토

• 잔금일 조정 요청

• 토허제 절차 진행 의사 표명

4. 이후 매수인은

토지거래허가 절차에 따라 정리 요청

5. 매도인은:

• 토허제 서류 접수 협조 거부

• 약정금 반환 거부

• “자금조달 미비는 매수인 귀책”

• “반려·접수불가는 반환 사유 아님” 주장

• “기회비용 손해배상 가능” 언급

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3. 매도인 측 주요 주장

1. 자금조달은 매수인이 계약 전 확보했어야 할 전제

2. 토허제 접수·반려·접수불가는 약정금 반환 사유가 아니다

3. 매수인은 사실상 단순 변심으로 계약을 파기하려는 것

4. 매도인은 매물을 회수하여

기회비용 손해가 발생

5. 이에 따라:

• 약정금 반환 거부

• 손해배상 소송 가능성 시사

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4. 매수인(의뢰인) 입장 정리

1. 본 건은 토지거래허가 대상 거래로

허가 없이는 매매 효력 발생 불가

2. 단독 기준 자금조달 미충족은

객관적·구조적 사유

3. 매수인은:

• 계약 유지 시도

• 토허제 절차 진행 의사 명확

4. 매도인은:

• 토허제 접수 협조 거부

• 약정금 반환 거부 상태 지속

5. 현재:

• 토지거래허가 미득 상태 확정

• 약정서 특약에 따른 반환 요건 충족

6. 매도인이 약정금을 계속 보유하는 것은

**법률상 원인 없는 금전 점유(부당이득 가능성)**로 판단됨

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5. 주요 법적 쟁점 (자문 요청 포인트)

1. **“토지거래허가를 득하지 못하는 경우”**에

• 반려

• 접수불가

• 매도인 비협조로 인한 미접수

가 포함되는지 여부

2. 매도인의 토허제 접수 협조 거부가

약정금 반환 책임에 미치는 영향

3. 매도인의

• “자금조달 미비 = 매수인 귀책”

주장의 타당성

4. 매도인이 주장하는

기회비용 손해배상의 성립 가능성

5. 약정금 반환을 거부하는 매도인에 대해:

• 약정금 반환 청구

• 예비적 부당이득반환 청구

• 지연손해금 청구

• 반소 또는 맞소송 가능성

6. 매도인이 계속 버틸 경우:

• 본안 소송

• 가압류 가능성

• 실무적으로 가장 효율적인 대응 루트

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6. 현재 의뢰인의 요청 사항

• 약정금 전액 반환 가능성

• 매도인의 손해배상 위협에 대한 법적 대응 전략

• 토허제 접수 거부 상황에서

누가 귀책 당사자로 판단되는지

• 소송 진행 시 유불리 판단

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  본 사안에서는 약정서 특약에 따라 토지거래허가를 득하지 못한 이상 약정금 전액 반환이 원칙적으로 인정될 가능성이 높습니다. 토지거래허가구역 내 거래는 허가 없이는 매매 효력이 발생하지 않으며, 허가 미득 사유에 귀책 제한을 두지 않은 특약이 존재하는 이상 매도인의 반환 거부는 정당화되기 어렵습니다. 매도인의 손해배상 위협 역시 성립 가능성이 낮습니다.

• 토지거래허가 미득의 범위와 귀책 판단
  토지거래허가를 득하지 못하는 경우에는 반려, 접수불가, 절차 미진행 모두가 포함됩니다. 특히 매도인이 서류 접수에 협조하지 않아 허가 절차 자체가 진행되지 못한 경우 이는 매수인의 귀책으로 평가되기 어렵습니다. 자금조달의 적정성은 허가 심사 요소 중 하나일 뿐, 이를 이유로 특약 효력을 제한할 근거는 없습니다.

• 매도인의 협조의무 및 손해배상 주장 검토
  토지거래허가 대상 매매에서 매도인은 허가 절차에 협조할 신의칙상 의무가 있습니다. 이를 거부한 상태에서 약정금 반환을 부인하는 것은 계약 이행 방해로 평가될 소지가 큽니다. 또한 매매예약 단계에서 매물이 회수되었다는 사정만으로 기회비용 손해가 인정되기는 어렵고, 허가 미득 상태에서 손해배상을 청구할 법적 기초도 취약합니다.

• 실무적 대응 전략
  내용증명으로 특약에 따른 반환 의무와 매도인의 귀책을 명확히 한 뒤, 약정금 반환 청구를 본안으로 진행하는 것이 합리적입니다. 예비적으로 부당이득반환을 함께 주장할 수 있으며, 반환 지연이 계속될 경우 가압류도 검토 대상이 됩니다. 현 구조에서는 매수인 측의 소송상 유불리가 비교적 명확한 편입니다.