월세나 전세보증금 사기 문제 예방하려면 어떻게 해야하나요?

Question

제가 올해 25살 직장인이에요..

지금 살고있는 곳이 너무나 열약해서 개봉동에 월세라도 얻을 계획인데..

부동산에 대해 알고있는 지식이 전혀 없어 답답하네요..

집을 얻으려면 당연히 거액을 들여 보증금을 만들어야 할것이고

보증금을 만들어서 주변에 아무 부동산이나 계약하자니

사람들을 도무지 못믿겠고...제 주변에도 보증금에 관한 문제가 많더라고요..

어떤친구는 7000짜리전세로 단독주택가에 살다가..집주가 잘은 모르겠지만

카드빛에 몰렸는지 사채를 1억 정도 얻어써서 사채 업자들에게

재산 압류당하고..

그밑에 전세로 같이사는 사람들 집까지 저당에 잡히고 전세금 다 날려먹고..ㅡㅡ;;

또 어떤 친구는

계약기간이 훨씬지나서 이사를 가야하는데도 집주가 보증금이 없다는 핑계로

안주며 계속 피하기만 하고

또한 어떤 집주는 보증금 전부 모아서 외국으로 도망가는

참 어이없는 경우도 있고..ㅎㅎ

또 어떤경우는 소개비를 터무니 없이 요구하는 부동산도 있고.. 황당하죠

진짜 우리나라 사람들 나쁜 사람들 많아요..ㅠㅠ

네이버에다 물어보니까 소개비 한도액이 20만원이라는데..

도대체 부동산에서 소개비를 어떻게 계산하나요?

월세와 전세 계산법도 당연히 틀린텐데..

어떤 문제나 사기를 사전에 방지해서 보증금을 날리거나 사기당하지 않도록

미리 대처하는 방법이 없을까요?

Answer 1

1. 임대인 신분확인

2. 등기부등본확인

3. 부동산 선순의 채권 확인.. 등기부등본

4. 공인중개사 신분확인

5. 부동산 중요 하자 확인 및 계약서에 특약 넣기...중요하자시 수리 요청 및 안해줄때 보상등 구체제으로

6. 보증보험 가입

7. 확정일자 및 전입신고

중개수수로율

5천만원 이하면 0.5% 한도 20만원

1억 미만은 0.4% 한도 30만원

1억~6억미만 0.3%

6억~12억미만 0.4%

12억~15억미만 0.5%

Answer 2

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

님의 질문을 보고, 세상살이가 우리 서민들이 살아가기가 녹녹치 않다는 것과 세상에 인간적인 믿음이 자꾸 파괴되어 감을 느껴집니다.

열 경찰이 한 도둑을 막기가 어렵다지만, 힘냅시다!

부동산 거래(매매, 전세, 임대차 등)에 있어서 매수자나 임차인이 해야할 가장기본적인 행위는,

믿을 수 있는 등록 공인중개사에 의한 중개거래 이용,

정상적인 실소유주와의 직접거래, 부동산 실물의 직접확인,

부동산 등기부등본상의 권리관계(실소유자, 저당권 등)확인 분석만 제대로 하시면,

불이익이 없고, 소위 사기 등을 최소화 할 수 있다고 생각합니다.

발품을 팔고 직접 확인하시고, 부디 좋은 부동산거래를 하시기를 기원합니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.

질문에 기초하여 답변드립니다.

요즘 전세 사기가 기승을 부리고 있습니다. 전세사기를 방지하기 위해서는 아래 항목을 체크해주시면 좋습니다.

1. 등기부부본을 직접 발급 받아서 반드시 내용 확인 (집주인 인적사항, 근저당 설정/압류 등 확인)

2. 신분증 진위 확인 및 실소유권자와 직접 만나서 계약하기

3. 전입신고 및 확정일자 받기

4. 전세금 반환 보증보험 가입하기

5. 공인중개사 신분 조회 (국가공간정보포탈에서 조회)

6. 근저당 금액이 매매가의 20% 초과시 계약하지 않기

7. 계약 전 건축물대장을 확인하여 불법적인 용도변경이 있는지 확인하기

8. 전입신고나 확정일자 미뤄달라고 요구할 시 의심하기 (집주인이 확정일자 전에 근저당을 설정할 수 있음)

9. 전세대출이 안된다고 해도 대출이 나오는 건물인지 확인해보기

10. 주변 전세시세말고 매매시세도 꼭 같이 확인하기 (깡통전세 사기 방지)

Answer 4

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다.

질문에 답변드리겠습니다.

1. 계약시

가. 등기사항 전부증명서를 출력하여 소유자, 권리제한여부 등을 확인

나. 계약서 작성은 등기상 소유자와 계약체결(대리인이 오는 경우 소유자의 위임장 및 인감증명서 준비)

다. 보증금 보호에 문제가 없는지를 확인, 이러한 경우 실거래가격의 80% 이하 수준 또는 공시가격의 1.7배 이내 수준 유지

2. 잔금 지급 및 후속조치

가. 지급전 등기사항 전부증명서 열람, 권리변동여부 확인

나. 입주 전에 시설물 상태 확인후 입주

다. 전입신고 등을 하여 대항력 유지 및 보증보험에 가입이 적절함

라. 대항력 유지 및 전입신고를 하여 대항력 유지

마. 중개보수료는 법정 내에서 지급하시기 바랍니다.

Answer 5

안녕하세요. 서정호 공인중개사입니다.

첫째 지정된 공인중개사 사무소에서 공인중개사를 통해 소유자 권리관계등을 확인하고 계약 하시고 잔금과 동시에 전입신고 확정일자를 받아 선순위 채권을 확보 하면 어느정도 안전 하다고 할수있으며 시것도 불안 하시고 또 보증금을 제때 받을수 있도록 안전장치로 전월세 보증보험에 가입 하실것을 추천 드립니다

Answer 6

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

부동산 중개 보수 수수료는 법정 비용입니다.
주택 오피스텔,기타 부동산, 매매와 전월세로 금액에 따라 법으로 요율이 정해져 있습니다.
흔한 어플로도 누구나 쉽게 금액을 확인할 수 있습니다.

중개사무소에서 임대인의 향후 재무상태나 금전거래 성향까지 보증하는 것은 어렵겠지만
계약시 소유권, 공시가격과 융자금액, 선순위 보증금 등
객관적인 권리 분석 서비스를 제공하며 중개 사고에 대해서는 보증합니다

임차인은 확정일자, 전입신고를 통해 만일의 경매시 대항력을 유지할 수 있으며
전세보증금 반환 보증 가입으로 보증금 미반환 사고에 대비할 수 있습니다

이상 참고가 되셨기를 바랍니다

Answer 7

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

전세사기는 대체로 두가지 형태입니다.

소유주나 권리를 변동시켜 대놓고 사기를 치자고 마음 먹은 유형과 불가피하게 부동산경기가 안좋아져서 전세가보다 매매가가 낮아지는 역전세가 되어 보증금을 돌려줄 수 없는 형태가 있습니다.

전자는 계약시 등기부와 신분증을 통해 소유주 확인을 잘 하시고, 전입당일까지 소유주변경이나 근저당등의 등기상 권리 변동이 없을것에 대한 특약정도를 쓰시면 일이 터져도 대처는 가능합니다.

후자는 일명 깡통전세로 가급적이면 매매가에 근접한 전세는 계약하지 마시고, 보증보험에 가입 가능한 집을 위주로 계약하시는것이 좋습니다.

물론 위의 내용들을 따지다보면 계약집이 현저히 적어지는 문제도 있겠으나, 적어도 전세사기는 어느정도 예방 가능합니다.

그외에는 드물지만 부동산이 중간에서 계약금등을 받아먹고 주인에게 주지 않는 일들도 있다고는 합니다. 이런거는 뉴스에나 나올법한 일로 흔한일은 아닙니다. 전세사기라기 보다는 그냥 부동산의 사기라고 보는게 맞을것 같네요.

어쨋든 이런일도 있으니 모든 돈은 주인에게 보내시길 바랍니다.

또한 부동산을 통해서 집을 알아보실때는 광고를 보고 집을 보러 가시더라도 그 지역 주변 부동산을 이용하시는것이 좋습니다.

멀리 있는 부동산(차로 30분이상거리)에서도 광고를 많이 하기는 하나 그런 부동산들은 일명 컨설팅 부동산으로 활동하는 부동산이 많고, 아니더라도 시세에 대한 안내 측면에서 주변 부동산에 비해 좀 떨어지는 면이 있습니다.

그리고 부동산 중개보수는 (보증금+(월세*100)) * 요율 로 계산됩니다.

전세는 월세에 0을 넣으시면되고 금액별로 요율이 달라서 1억정도까지는 30만원이 상한입니다.

답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^