기존 임차인과 전세 재계약시 계약금은 어떻게 하나요?

Question

저는 임대인이구요.

현재 임차인분이 계약갱신청구권 사용하여 내년 5월 전세 만기입니다.

최근 세입자분 구하기가 만만치 않은데,

처음에는 구두상으로만 재계약 할거라 얘기해놓고 만기 2~3개월 전에 갑자기

전세 재계약을 안하겠다고 통보하는 임차인들이 늘어나고 있다 하더라구요.

전세 보증금은 올리지 않고 그대로 유지할건데,

혹시나 위와 같은 난감한 상황을 막아보고자

전세 재계약에 대한 계약서를 다시 작성하려고 합니다.

그런데 세입자의 전세자금을 제가 가지고 있는 상황인데,

계약서 상에서 계약금은 그냥 보증금의 10%로 작성만 해두면 되는건가요?

그리고 만약 계약서 작성 후 세입자분이 계약취소를 요구할 시

내년 5월 만기때 보증금에서 계약금을 뺀 금액만 돌려드리면 되는건지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

기존세입자와 가상의 재계약서를 작성한다는 말씀인가요?

세입자는 계약 만기 2개월전까지 계약의 갱신또는 해지에 대하여 임대인에게 연락을 하면 될것이기 때문에, 님의 그런 계약에 응할 임차인이 있을까요?

계약금이 오고가지 않은 형식상의 계약서만으로는 진의아닌 의사표시로 취소가능하니에 님의 질문이 성립하지 않는 것 같습니다.

이상으로 답변에 갈음합니다

감사합니다

Answer 2

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

임대차보호법상 임차인에게 인정되는 권리를 배제하는 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없습니다.

임차인이 계약갱신을 하기로 했는데 계약만료 2개월 전에 번복하여 계약갱신을 안 하기로 통보하더라도 정당한 의사표시입니다.

*연장계약.묵시적 갱신 등의 사유로 이미 4년 이상 거주한 경우라고 현재의 임대차계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다. (4년 이상 임차 거주 중 계약갱신요구권 행사가능)

계약만료 2개월 전까지 계약갱신요구권의 행사는 임차인의 정당한 권리이기에 계약금을 또 지불해야 된다면 임차인에게 불리한 약정으로 보여 효력이 없는 것으로 보입니다.

*계약갱신 요구권에 의한 계약 후 계약만료전 계약해지의 경우 임차인이 통보한 날로부터 3개월 후에 법적효력이 발생하여 3개월 후에 임차인에게 전세 보증금을 반환할 수 있습니다.

임차인과 원만한 협의를 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.

굳이 어렵게 계약서를 다시 작성하시고 하실 이유는 없을 것으로 보입니다. 쌍방이 가지고 계시는 기존 계약서 특약사항란에 계약갱신 청구권은 이미 사용하였고 추가로 쌍방간에 계약연장을 언제부터~언제까지 하기로 함. 이렇게 적으시고 서명 또는 날인하시면 됩니다.

카톡이나 문자메세지로 쌍방간의 의사합치만 된 근거가 있다면 그것도 법적 효력이 있습니다.