임대차 계약갱신 2개월 미만 시 계약해지 방법

Question

현재 4년 가까이 동일 임차인이 거주하고 있고..

저는 임대인입니다.

3월15일 계약일 이구요.

11월말 통화시.. '1월까지 보증금 2천만원을 상향하는 조건으로 재계약을 진행한다'고 상호 협의가 되었습니다. 문자메시지 내용은 보관중이구요.

이때.. 임대인,임차인 모두 최초 계약이 1월로 착각해서 발생된 헤프닝 인듯 합니다.. (계약서 작성일자)

오늘 1월26일까지 연락이 없어 문의 했더니

원래계약일인 3월15일에 보증금 상향분을 보내주겠다고 합니다.

사실.. 저는 임대계약 연장을 꼭 하고 싶지는 않았었기에 해당 임대계약 연장을 거부하고 싶습니다.

제가 집을 사용해야할 상황이 생길듯 한데.. 임차인이 이사하기 쉽지 않은 조건인것 같아 배려하고 싶은 마음이 있었거든요.

질문은

1. 임대차 계약 2개월 전 계약연장 거부를 통보해야하는데.. 현재는 2개월이 못되는 기간이 남아 있습니다. 물론 11월 쌍방 협의내용에 따라 지금까지 시간이 지체 된 것이구요.

지난 11월 상호 협의된 내용의 번복으로 생긴 문제이니 3월15일에 임대인 퇴거를 요구할 수 있나요?

2. 묵시적 연장은 아니고.. 지난 11월 협의과정에서 협의된 내용이니 '3개월 퇴거기간 보장' 등의 차선책으로 임차인과의 계약연장을 거부하고 퇴거할 수 있는 법적 근거는 없을까요?

전문가분의 도움 부탁 드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

민법상의 계약은 상호간에 신의성실을 그 전제로 하고 있습니다.

유효한 계약을 취소하거나 무효가 되기위하여는 그 의사표시가 중대한 과실이 있거나 착오나 진의아닌 의사표시여야 가능하다 할 것입니다.

본건 질문의 경우 임대인이 임차인에 대하여 계약만기 6개윌 ~2개월전까지 재계약 여부를 확인하여, 보증금을 증액하여 재계약 체결키로 문자로 이미 합의하였습니다.

현재로서는 임차인의 재계약 권리가 보장되어야 하므로, 달리 계약을 거부할 수 있는 법적 권리가 없습니다.

단지 임대인이 위약을 하기 위해서는 임차인에 대하여 이사비와 복비, 기타 손해배상을 해주고 합의에 의해 계약을 해지할 수가 있겠습니다

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 퇴거 요구는 어려울듯 보입니다. 우선 지난 4년간에 계약동안 임차인이 계약갱신청구권 사용을 하지 않았다면 임차인이 이를 사용할 경우 실거주가 아닌 이상 이를 거절할수 없습니다, 또한 계약이 3월이라고 해도 계약만료 6~2개월전 갱신합의를 하셨기 때문에 현 상황에서 이를 뒤집기는 힘들것으로 보입니다.

2.네, 임차인이 이에 대해 동의하면 모를까 임대인이 강요할수 있는 법적인 근거는 없습니다. 그리고 묵시적 갱신은 이미 사전합의를 한 이상 성립되지 않습니다.

Answer 3

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

주택임대차법 상 계약갱신 중 계약해지를 임대인이 하는 경우에 대한 내용이 없습니다. 만약 임차인과 협의로 임차인이 동의하면 괜찮지만 임차인이 동의하지 않는다면 임차인의 계약 만료일까지 기다리거나 임차인에게 보상(이사비용과 다음 전세집의 중개수수료 지원)을 주어 설득을 할 수 있습니다. 동의하더라도 임차인이 보상을 요구할 수 있습니다. 무작정 퇴거요청은 임차인에게 불리한 요청으로 유효하지 않습니다.(상대적 약자인 임차인에게 불리한 약정은 강행규정으로 무효입니다.)