1년 월세 계약 종료 후 묵시적 갱신 적용되나요?
1년을 기간으로 월세 계약을 체결 하였습니다.(계약서상 1년으로 작성함)
계약 종료일 전 1개월까지 임대인과 임차인 모두 갱신 거절 통지를 하지 않았고, 만기일이 도과한 지 약 3개월이 지났습니다.
임차인이 며칠 전 유선으로 3개월 후 이사를 가야될 것 같다고 통지를 해온 상태입니다.
아래 질문 입니다.
1.주택임대차 보호법 4조에서 2년 미만의 기간으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다고 하는데,
그렇다면 본 계약의 만기일이 지난 후 다시 동일한 1년계약이 갱신되어 결국 2년짜리 임대차 계약으로 보는 것인지, 아니면 묵시적 갱신을 적용하여 기한없는 임대차가 되는 것인지 궁금합니다.
2-1. 1번에서 기한없는 임대차로 보게되는 경우, 임차인이 해지통고를 한 후 3개월이 지나면 해지 효력이 발생되고, 그렇다면 임대인은 다음 세입자가 결정되었는지 여부에 상관없이 보증금을 반환해야 하나요?
2-2.1년에서 동일한 1년짜리 월세계약이 다시 갱신되어 총 2년의 임대차계약으로 보는 경우, 만약 임차인이 갱신된 1년의 기간을 다 채우지 못할 경우, 계약 기간 만료일 까지 월세를 청구할 수 있나요? (차기 세입자가 구해지지않을 경우에요..)
3.만약 임차인의 해지통고 후 3개월 내에 차기 세입자가 구해지면 중개수수료는 현재 임차인이 부담하는 건가요? 그리고 세입자가 구해지지 않을 경우 현 세입자 퇴거 후에 임대인이 세입자를 구할 경우에 중개수수료는 누가 부담하는 것인가요?
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이승환변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.1. 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우(다만, 2기의 차임연체가 없는 경우)에는 전 임대차 동일한 조건(차임 등)으로 다시 임대차 한 것으로 보면, 이 경우 임대차의 존속기간은 2년입니다.
주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
2. 묵시적 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있으며, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다. 따라서 통지를 받고 3개월 후 임대차계약은 종료한 것이므로 임차인은 차임지급의무가 없고(명도시), 임대인은 보증금을 반환하여야 합니다.
주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
① 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
3. 3개월 내 차기 세입자가 구해지지 않으면, 현재 임차인은 중개수수료를 지급할 필요가 없고, 통지를 받고 3개월 내에 임대인이 차기 임차인을 구한다면 그 중개수수료는 임대인과 차기 임차인이 부담하게 될 것입니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.위 2년의 기간이 된다고 하지만 아래 주택임대차 보호법 제6조의2에 따라 묵시적 갱신의 경우, 임차인은 언제든지 임대인에게 3개월의 기간 전에 계약 해지를 통지할 수 있고, 임대인은 3개월이 지난 후에 그 계약 해지의 효력이 발생합니다. 그러므로 2년의 기간이 계약 종료 기한이 아니라, 임차인이 통지하고 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월입니다.
제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.>
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
한편, 임대차 보수금액은 해당 임차인과는 관련이 전혀 없으며, 계약 기간 종료 시에 이사를 가는 것과 동시이행관계로 보증금의 전액 반환이 필요합니다. 이에는 신규 임차인이 있는 것 및 임대차 보수 부담과 아무런 상관없이 진행하여야 합니다.
참고가 되길 바랍니다.
