월세받던 아파트 매매시 장기임대주택 과세 특례 적용?

Question

2008년도에 저렴한 59제곱미터 아파트 1채를 구입해서 쭉 월세로 내놓다가 이번에 매매를 했습니다. 작년에 국세청 가서 임대관련해서 처음 신고도 했는데... 이번에 양도소득세 신고시 장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례 받을 수 있는 건가요?

탈퇴한 사용자 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

사실관계가 불분명하여 징기임대주택과 관련된 감면 혜택을 잘정리해둔 사이트를 공유드립니다.

참고바랍니다.

임대주택에 관한 양도소득세 세제 혜택 정리 (sootax.co.kr)

정확한 사실관계를 알 경우 보다 상세한 답변이 가능합니다.

도움이 되었으면 합니다.

감사합니다.

진실한거위208 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 최영 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

안녕하세요

장기임대주택에 대하여 양도소득세 과세특례를 적용받기 위해서는 임대개시일은 구청등록 및 세무서에서 사업자등록후 최초임대를 개시일부터 기산하는 것으로서, 이 경우 임대관련등록을 작년에 하였다면 임대기간(10년)을 채워야 할 것으로 사료됩니다.

문용현 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

아파트 취득일로부터 3개월 이내에 지방자치단체와 세무서상 임대사업자등록을 한 주택에 한해서 양도소득세 100% 감면이 가능합니다. 따라서 취득일로부터 3개월이 지난 후에 지자체와 세무서상 사업자등록을 했거나, 사업자등록을 하지 않은 경우에는 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면은 불가능합니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

전영혁 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

장기임대주택에 대한 장기보유특별공제 등의 양도소득세 특례는 정확히 언제 민간임대주택사업자 등록을 하셨고, 등록 이후 몇년 간 임대하셨는지가 중요합니다. 따라서 관련사실 모두 명시해주셔야 답변가능합니다.

김중택 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 김중택 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

장기임대주택에 대한 감면 및 과세특례는 임대를 개시한 날로부터 계산합니다.

즉, 귀 사례의 경우 2008부터 임대기간을 산정하는 것이 아니라 임대를 개시한 시점 2020년부터 임대기간을 산정하여 6년 미만이므로 장기보유공제 혜택이 적용되지 않는 것으로 판단됩니다.

▣ 장기임대주택(매입임대주택) 요건(소득세법시행령 제167조의3 제1항 제2호 가목)

① 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하고 임대하는 주택일 것(단기일반민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택 모두 가능)

② 해당 주택의 임대개시일 당시 주택의 공시가격이 6억원[수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것

③ 5년 이상 계속하여 임대할 것

④ 1호 이상의 주택을 임대할 것

* 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 봅니다.(소령 제167조의3 제3항)

감사합니다.