펜션 사장님들은 요새 상황은 어떠할까요?

Question

아직은 이른 나이기는 하지만 은퇴 후에는 저도 시골에 펜션을 작게나마 운영을 해볼까 생각중입니다. TV나 유튜브 영상에서보면 펜션 사장님들이 여유롭게 사시는 모습이 지금 절박하면서도 치열하게 하루하루 저로써는 너무 부럽기도하고 자연 속에서 손님들을 맞이하는 일이 의미있어 보이더라고요. 하지만 실제로는 어떨까 싶은 생각도 드네요. 펜션 운영이 생각만큼 쉬운 일일까요? 성수기와 비수기의 수입 차이가 클 텐데, 1년 내내 안정적인 수익을 낼 수 있을까요? 건물 관리비, 청소비, 각종 시설 유지비 등을 고려하면 실제 순수익은 얼마나 될까요? 또한 손님들의 컴플레인이나 예약 취소, 시설 고장 등의 스트레스도 만만치 않을 것 같은데요. 성공하는 펜션과 실패하는 펜션의 차이는 무엇일까요? 펜션 창업을 고려하고 있는 사람이 꼭 알아야 할 현실적인 정보와 준비 사항에 대해 솔직한 조언을 듣고 싶습니다.

Answer 1

안녕하세요. 고수영 공인중개사입니다.

2025년 펜션 업계의 실제 상황은 경기 침체, 고금리, 해외여행 증가로 예약률 급락했습니다.

2024~2025년 들어 경기 침체와 고금리, 해외여행 수요 회복 등으로 펜션 예약률이 급감했습니다.

예를 들어, 경기 안산 대부도 지역은 2023년 1월 객실 가동률이 95%였으나 2025년에는 20~50%대로 급락했고, 대출이자를 감당하지 못해 경매로 넘어가는 펜션도 늘고 있습니다.

특히 성수기(여름, 겨울 방학)와 비수기(봄·가을, 겨울 평일) 매출 차이가 매우 큽니다. 성수기에는 방이 꽉 차지만, 비수기에는 객실이 절반 이상 비는 경우가 많습니다.

매출 구조

객실 수: 보통 5~10개 객실 기준.

객실 단가: 평균 10만~15만 원 (성수기에는 더 높음).

성수기 예약률: 80~100% (약 30~35일).

비수기 예약률: 30~50% (약 330일 중 평일 위주).

예시 계산(10개 객실, 객실당 15만 원 기준):

성수기 매출: 10개 × 15만 원 × 30일 = 4,500만 원

비수기 매출: 5개 × 10만 원 × 330일 = 1억 6,500만 원

월 평균 매출 약 1,900만 원, 연 매출 약 2억 3천만 원 수준 가능

운영비용을 제외하면 순수익은 매출의 약 20~30% 수준으로, 연간 5천만~7천만 원 순수익이 현실적이라는 평가가 많습니다

펜션 사업은 ‘여유’보다 ‘노동’에 가깝고, 성수기와 비수기 수입 차가 매우 큽니다.

성공하려면 콘셉트, 마케팅, 서비스, 시설 관리, 비수기 전략까지 ‘사업가’로서의 역량이 필요합니다.

이상입니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

팬션 사업이 만만치 않습니다. 또한 경쟁도 매우 치열한 상태입니다. 그리고 여행객들은 주로 해외로 많이 나가는 경우도 많이 있습니다. 물론 신축이고 핫플로 홍보를 하기 까지 시간도 많이 걸리고 또한 온라인상에서 인기를 끌게 되면 예약이 많이 차게 지만 홍보비용도 만만치 않습니다. 또한 관리비, 진상 고객, 컴플레인등 처리하기에는 결코 만만한 사업이 아닙니다. 겉으로 볼때는 낭만이 있어 보이지만 규모가 큰 팬션 관리 부터 영업까지는 결코 쉬운 업종은 아니니 잘 검토를 하시길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

펜션 창업은 겉보기엔 여유롭고 자연과 함께하는 삶처럼 보이지만, 실제로는 사업 그 자체입니다.

즉, 감성만으로는 절대 안 되고, 철저한 준비와 현실 인식이 반드시 필요합니다

,생각보다 고강도의 일처리를 해야 합니다

노동. 청소, 세탁, 예약관리, 민원 대응, 정원 관리 등 거의 365일 풀타임입니다

,수익성은 성수기·주말에 몰리고 비수기·평일은 공실률이 높고 잘해야 1년 중 4~5개월이 수익기라고 보시면 됩니다

,고객 컴플레인, 음주 문제, 소음, 애완동물, 파손, 노쇼, 갑작스런 취소 등 스트레스를 많이 받습니다

,수도, 난방, 하수, 정화조, 침대, 에어컨 등 관리 항목이 다양하고 고장이 빈번해 유지비도 무시 못합니다

이러한 부분을 고려하셔야 합니다

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

펜션 운영은 TV나 유튜브에서 여유롭게 보이는 모습이 아닙니다. 일상적인 관리에서 오는 스트레스가 상당히 큽니다.

성수기에는 주말이나 휴가철에 많은 손님들이 몰려서 수익을 극대화할 수 있지만 비수기에는 손님이 적어 수익이 급격히 줄어듭니다.

또한 건물 관리비와 시설 유지비 등 지속적으로 들어가는 비용도 만만치 않습니다. 펜션은 계절에 따라 시설 관리가 필요하고 겨울철 난방비, 여름철 냉방비 등도 큰 비용이 될 수 있습니다.

펜션이 성공하려면 위치가 가장 중요합니다. 교통편의성, 주변 관광지와의 거리, 자연 경관 등이 중요한 요소입니다.

도심과의 거리, 계절에 따른 관광지의 특성을 고려하신다면 성공하실 수 있을 것이라 생각합니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

말씀처럼 tv나 유튜브에서 보신것과 실상은 다릅니다.

펜션 운영은 생각보다 노동강도도 높고 스트레스도 큽니다. 이야기하신것처럼 수익의 계절 변동이 크고 손님들의 기대치도 높아져 높은 시설을 갖추지 않는다면 경쟁에서 밀리게 됩니다.

순수익은 상황에 따라 다르겠지만 평균 30%를 보고 있으며 성공을 위해서는 입지 선정과 고객 응대 역량 그리고 무엇보다 홍보와 마케팅이 중요합니다.

성공 요인도 물론 있지만 쉽지 않은 만큼 사전에 철저하게 조사하고 생각하신뒤 결정하시기를 바랍니다.

Answer 6

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

펜션은 우리나라에 캠핑이 유행하기 전까지는 최고의 투자 상품이었습니다.

그러나 캠핑, 글램핑이 유행하게 되면서 예전만큼은 아니라고 생각합니다.

그래서 지금은 꽤 많은 펜션이 캠핑장으로 전환하거나 비슷한 시설을 갖추고 고객 유치에 만전을 기하고 있습니다.

그래서 지금 창업하시려고 하는 경우에는 건물보다는 외부공간을 더 넓게 갖추고 있는 펜션에서 캠핑장, 혹은 글램핑으로 종목변경하여 영업을 해 보시는 것을 추천합니다.

그리고 캠핑장의 가장 불편한 점은 늦은 입실시간과 빠른 퇴실시간입니다. 이런것을 조금 조율하시면 다른 캠핑장보다 비교 우위에 서면서 손님이 많이 오는 모습을 볼 수 있으리라 생각됩니다.

감사합니다. 성공하세요!