전세사기 강제경매 낙찰 후 매도시 앙도소득세 질문입니다.

Question

제가 2억 8900에 전세를 살다가 전세사기를 당해서 집을 셀프낙찰 받게되었습니다. 근데 경매가는 이것보다 유찰을 시켜서 이것보다 훨씬 낮은 금액인 2억 2천만원대로 전세금 대신에 집을 승계 받았습니다.

제가 지금 이 집을 2억 6천에 매도를 하는데 그러면

제가 이 집에 대해서 양도소득세가 나올 수 있나요?

양도소득세 계산기 2억8900으로 계산하는지 경매 낙찰금액으로 계산하는지 알고 싶습니다.

Answer 1

안녕하세요? 이용연세무회계사무소의 이용연 대표세무사 입니다.

개인이 주택 등을 법원으로부터 경매 낙찰받은 경우 낙찰가액이 취득가액이

되는 것입니다.

따라서, 경매 낙찰받은 주택을 양도하는 경우 양도가액에서 취득가액(=경매

낙찰받은 가액), 취득세, 법무대행비, 대법원 수입증지대, 대한민국 인지세,

양도시의 중개수수료 등과 3년 이상 보유시의 장기보유특별공제액, 양도

소득기본공제 250만원을 차감공제 후의 양도소득세 과세표준에 양도소득세

세율(1년 미만 보유시 70%, 1년 이상 2년 미만 보유시 60%, 2년 이상 보유시

6~45%)을 적용하여 양도일로부터 2개월이 되는 날이 속하는 달의 말일까지

양도자의 주소지 관할세무서에 양도소득세 예정신고 납부를 해야 합니다.

답변이 도움이 되기를 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 황상하 세무사입니다.

임차인이 경매에서 주택을 경락 받아 양도하는 경우 회수하지 못한 임차보증금은 취득가액에 포함하는 것입니다. 따라서 취득가액 계산시 전세보증금 전액인 2억 8900만원을 기준으로 계산하시는 경우 양도차익은 발생하지 않을 것으로 보입니다. 아래 유권해석 참고 부탁드립니다.

사전-2021-법규재산-1384, 2022.02.21.

임차주택의 확정일자를 받은 선순위의 대항력 있는 임차인이 당해 임차주택에 대한 법원의 경매에서 그 임차주택을 경락받아 양도하는 경우 당해 임차인이 회수하지 못한 임차보증금은 취득가액에 포함하는 것입니다

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

양도소득세는 실제 양도가, 취득가, 보유기간을 기준으로 계산하는 것입니다.

실제 보증금을 전혀 돌려받지 못하고 2.89억으로 취득을 했다면 2.89억이 취득가격이 되는 것입니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.