주거용 오피스텔 등록주택임대사업자가 아니더라도 임대료 5퍼센트 상한을 적용 받을까요?

Question

안녕하세요. 동탄에 주거용 오피스텔을 가지고 있는데요.

최초에 등록 주택임대사업자 신청을 했다가, 조건들이 부담이 많이되어 취소기간 내에 임차인 동의 얻어서 정상적으로 취소는 하였습니다.

어느덧 계약 만기 한달 반 정도 앞두고 있어서 재계약에 대한 의사를 확인중입니다.

재계약시 임대료 상한을 5퍼센트까지만 된다는 얘기가 있어서 고민중입니다.

이번 세입자가 감사해서 이번은 인상을 안하고 다음번에 인상할 생각인데, 그 금액이 5퍼센트보다는 높다보니 고민이 됩니다.

그래서 궁금한 부분은요

1. 주거용 오피스텔에 대해서 등록 주임사가 아님에도 5퍼센트 상한이 적용된다면, 어떤 법에 어떤 조항 때문인지 궁금하구요. 법 개정이 진행중인 게 있거나 한다면 최신동향을 알려주시면 감사하겠습니다.

2. 만약 동일금액 재계약 시 계약서를 꼭 써야할까요? 안썼을 때의 문제가 있을까요? 계약서 작성시 복비(?)는 얼마나 드려야 될까요

Answer 1

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

1.

주임사가 아닌 일반 주거용 임대에서 5%이내 인상을 강제하는 경우는 임차인의 계약갱신 청구시 입니다
주택임대차보호법에 정한 사항입니다.

임차인과 합의로 5% 이상의 인상도 가능하나 이 경우는 새로운 계약으로 보아 만기후 임차인은 계약갱신 청구권을 사용할 기회를 갖게됩니다.
그리고 주임사와 달리 새로운 임차인에게는 종전의 임차인의 임대료와 관계없이 임의의 금액을 적용할 수 있습니다.

2.

계약서를 쓰지 않는다면 이번 재계약이 <묵시적 갱신>인지 <갱신 청구에 의한 계약>인지 구분할 근거가 약합니다.

묵시적 갱신으로 연장된다면 만기후 임차인이 계약갱신 청구한다면 5% 초과하여 임대료 증액이 불가합니다.
그런데 이번 연장이 <갱신 계약 청구>에 의한 것임을 명확히 하면 만기후 임대인은 재계약 거절이나 새로운 임대차 조건을 제시할 수 있습니다.

단순 갱신 계약의 부동산 수수료는 부동산 중개소 자율적으로 상당히 할인된 가격을 적용합니다

이상 참고가 되셨기를 바랍니다

Answer 2

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다.

1. 주거용 오피스텔에 대해서 등록 주임사가 아님에도 5퍼센트 상한이 적용된다면, 어떤 법에 어떤 조항 때문인지 궁금하구요. 법 개정이 진행중인 게 있거나 한다면 최신동향을 알려주시면 감사하겠습니다.

==> 임차인이 처음으로 계약갱신을 요구하는 경우 임대사업자유형에 관계없이 기존 보증금 또는 월세 중 5% 범위 내에서만 인상이 가능합니다.

2. 만약 동일금액 재계약 시 계약서를 꼭 써야할까요? 안썼을 때의 문제가 있을까요? 계약서 작성시 복비(?)는 얼마나 드려야 될까요

==> 계약서 작성여부는 서로 협의에 따라 결정되는 사항이고, 계약서 작성시 대필수수료에 대해서 중개업자와 협의가 필요한 사항입니다.