물상보증으로 제공받은 건축중인 건물이 있는 토지일괄경매 가능여부

Question

2층골조까지 지어진 건물이 있는 토지를 물상보증인(건축주,토지주)에게 담보로 제공받아 채무자에게 돈을 빌려주었는데 현재 4층골조까지 올라간 상태로 공사가 수년간 방치된 상태입니다. 4층빌라건물을 계획중이었는데 창호, 엘리베이터까지 된상태이고 공정률은 70%가까아 되는것 같습니다. 토지에 경매를 신청할 경우 미등기 건물도 포함해서 일괄경매가 가능할까요?

Answer 1

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다. 건축 중인 건물의 방치로 인해 고민이 많으실 의뢰인의 상황을 충분히 이해합니다.

1. 미등기 건물에 대한 일괄경매 가능 여부

민법 제365조에 따라 토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 그 토지에 건물이 축조된 경우 일괄경매가 가능합니다. 다만, 공정률 70%로 사회통념상 독립된 건물로 볼 수 있다면, 채무자(물상보증인)가 원시취득한 미등기 건물이기에 강제집행이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 현장 상황에 따라 건물의 종속 여부를 판단해야 하므로 경매 신청 전 건축물대장 및 현장 실사가 필수적입니다.

2. 대응 방안

첫째, 일괄경매 신청을 통해 토지와 건물을 함께 매각하여 배당을 받는 방안을 고려합니다. 둘째, 유치권자 존재 여부 확인이 필요합니다. 공사 중단으로 인해 유치권을 주장하는 자가 있다면 낙찰가에 큰 영향을 미치므로 사전 조사가 중요합니다. 셋째, 채무자(물상보증인)에 대한 대위변제 독촉입니다. 담보물 가치가 불확실하다면 물상보증인에게 변제를 강력히 요구하여 손실을 최소화하는 것이 좋습니다.

감사합니다.