융자금이있는 아파트 전세에 대하여 질문입니다.

Question

실거래가 기준 8억 6천정도 하는 아파트로,

전세가가 평균 5.5~6.0억 정도에 형성되어있는데요,

융자금 2억이있는 매물이 평균보다 1억정도 저렴하게 전세매물이 올라왔는데, 이경우 융자로 인해서 전세가가 더 낮게 올라온 것 같은데,

1. 융자가 있으면 안전하지 않아서 전세가가 평균보다 더 낮은건가요?

2. 해당 아파트는 전세로 들어가기에 아파트 가격대비 융자금액이 안전하지 않은 매물인가요?

   감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

전세가와 대출을 합쳐서 집값의 70%가 넘어가면 위험하다고 보긴합니다

대출이 있으면 전세가가 조금 낮기도 하지만 대부분 보증금을 받아서 대출을 갚아주는 조건으로 계약을 하기도 합니다

되도록 대출을 갚아주는 조건으로 계약을 유도해 보시기 바랍니다

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

일반적으로 선순위 채권과 전세금의 합계액이 집값의 70%를 넘지 않는 것이 좋은데 근저당 2억 + 전세가 4.5억 = 6.5억으로 집값 8억6천 (보증보험 적용시 KB시세는 아파트 최저층 기준이므로 더 낮을 수 있음) 76%정도로 높은 편이니 그다지 바람직한 상황은 아닙니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 융자가 있는 전세물건은 선호도가 낮아 전세가를 낮게 책정합니다. 그리고 임차인의 보증금을 생각하여 안전한 금액을 셋팅하기 때문에 가격이 저렴하기도 합니다.

2. 시세 8억에 대출이 2억이 있는 전세가 4.5~5.0억 물건이라면 강제 경매 시 보증금을 온전히 돌려 받을 수 있을지 모르겠습니다. 유찰 1~2회 되면 보증금을 돌려 전부 돌려받지 못할 수도 있습니다. 대출이 있는 물건은 안전하다고 볼 순 없습니다.

   감사합니다.

Answer 4

1. 맞습니다.

2. 보통 전세가는 시세의 70% 이하가 좋은데 아파트의 경우는 70%보다는 대체로 낮습니다.

   근저당이 있으면 근저당+전세금이 시세의 70% 이하면 크게 문제는 없습니다.

다만, 근저당이 있으면 어쨋든 그 근저당으로 인해 경매등이 진행될 여지도 있습니다.

돈을 돌려받을 수 있고 없고 여부를 떠나 그런일에 엮이는것만으로도 꽤 스트레스가 될 수 있습니다.

Answer 5

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

1번근저당이 있는상태로 전세로 들어가시면 않됩니다. 그렇다보니 싸게놓고 꼬시는것인데 무조건 1순위로 전세들어가셔야 합니다. 전세금을 일부또는 전부 잃을수도 있습니다.