아파트 전세를 구하고있는데 융자금이 있는집이 저렴하더라구요.

Question

융자금이 있는 아파트는 위험이 있어서 전세가격이 저렴한건 이해는 되는데요.

매매가(전세가)대비 융자금이 얼마까지는 안전하다 이런 기준이 있나요?

Answer 1

안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.

주택의 시세(매매가액 아님) - 선순위채권 (융자금) × 90% 이내의 금액이 적정한 수준으로 볼 수 있겠습니다.

Answer 2

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

보통 등기부상 대출금(채권최고액)+보증금(본인보증금포함)이 해당주택시세의 80%가 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다.

경매로 넘어가게 되면 유찰시마다 20~30%가 감가됩니다.

Answer 3

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.

아파트 전세 임차시 등기부에 근저당권설정액이 없는 상태가 안전합니다.

지역에 따라 역전세도 발생하고 있으니 가급적 근저당권설정이 없는 주택을 계약하셔야 합니다.

매매가 대비 안전하다는 전세가율은 없습니다. 주변 최근 실거래가와 전세가액을 비교해 보세요. 최대 60%를 넘지 않게 계약 하시면 안전한 전세거래라 할 수 있습니다.

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

보통 융자금이 있는 경우를 선순위 근저당이 있다고 볼수 있고, 후순위 임차권으로 입주를 하는 경우 금액계산과 관계없이 무조건 리스크가 있을 수 밖에 없습니다. 쉽게 해당 주택이 경매에 넘겨질 경우 후순위 임차권은 경매이후 자동말소되며, 배당으로써 보증금 전액을 받지 못할 경우 보증금 보호가 어렵습니다. 물론 소액임차인이거나, 주택가격대비 근저당 금액이 크지 않다면 그나마 안전할수 있지만 리스크가 전혀 없다고는 볼수 없습니다. 되도록 선순위 임차권지위를 얻지 못하는 주택에 대해서는 계약을 하지 않거나 선순위 근저당이 있어도 보증보험이 가입이 가능한 경우에만 계약을 체결하는게 안전합니다.

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 5

안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.

요즘 부동산 거래를 하다보면 대출금이 많이 껴있고 이에 전세를 들어가는 경우가 많습니다. 부동산을 구매함에 있어서 대출은 필수이기도 한 세상에 살고 있기 때문입니다. 보통 기존 전세가나 대출금의 경우 70%이상이 넘어가면 깡통이라고 합니다. 대출금의 경우 전세금으로 갚아서 일시적으로 대출금이 없어 보이게 할 수 있으나 전세금도 대출금과 비슷한 형태로 생각하면 대출금이나 전세금이나 해당부동산 안에 무엇인가 있구나 할 수 있습니다.

Answer 6

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

전세입주시 융자금이 얼마가 있더라도 상환하여 전세세입자가 1순위가 되는것이아니면 추천드리지 않습니다.

Answer 7

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

전세금과 융자금을 합했을때 집값의 70%까지는 현장에서 소개를 합니다

전세를 얻으실때는 잘확인해보시고 얻으시길 바라겠습니다

Answer 8

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

가급적이면 근저당 없는 집이 좋겠지만 굳이 구하시겠다면 근저당+보증금이 60% 정도 이내에 들어야 그나마 안전하다고 볼 수 있을 것 같습니다.

답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

Answer 9

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

보증보험회사에서 반환보증보험을 인수하는 기준이 보수적인 안전선이라고 봅니다
주택별로 시세 기준은 다르며 선순위 보증금, 융자금, 본인 보증금의 합계 금액이 시세의 90% 이내에 들면 안전합니다
세부내용은 대표적인 보증보험사 HUG의 인수기준을 참조하세요
https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp

Answer 10

안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.

ㅡ아파트 전세금의 안전선은 임의적으로 예상하기 어렵습니다

다만 경매시 낙찰률로 기늠하기도합니다 부동산의 열기가 높아 인기있는 지역은 1차 낙찰율이 90% 이상 형성되기도 하지만

그렇지 않으면 3차 낙찰까지 가기도 합니다 경매시 낙찰가는 1차 낙찰 되지 않으며 2차 낙찰 경매 시초가는 20프로씩 떨어진 상태에서 형성됩니다

예를들어 1차 1천만원에서 시작됐

는데 유찰되면 2차는 800백만원이시초가가 되고 유찰되면 3차는 640만원이 시초가 되는 구조로 경매가가 진행되니 예측이 어렵다고봅니다

따라서 매매가 대비 얼마가 안전하다고 기준선을 예측하기 어렵지만 대략 금융기관에서는 50% 이내에서 융자 승인을 해 주는 것으로 알고 있습니다

Answer 11

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 일반적으로 안전한 수준이라는 것은 법적으로 정해진 것은 없고, 보증보험 가입기준으로 판단하시는 것이 적절해 보입니다.

1. 해당 주택 공시가격 *1.25 > 선순위 근저당 + 질문자님의 보증금합계"보다 커야 합니다.

Answer 12

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

선순위 융자가 있고 후순위 전세로 계약을 희망할 시

결과적으로 전세보증보험이 가입되는 한도 내에서 계약을 진행하시면

비교적 안전합니다.

통상 시세의 80%가 넘어가는 전세 주택을 깡통주택이라 취급하니

시세 80% > 등기부 융자 + 보증금 => 마지노선으로 보입니다.

ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.

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