단독명의 변경 시 양도세 계산식이 어떻게 되나요 ?

Question

아파트가 지금 12억 정도하고, 현재 공시지가는 6억7천만원 정도입니다. (구입은 8억정도에 했습니다)

와이프와 공동명의 입니다. 이걸 단독명의로 바꿀려고 하는데 기존에 문의 답변글들이 조금 헷갈리네요.

1) 50:50 지분이라 6억미만으로 양도소득세는 안내는 걸로 알고 있습니다. 맞나요 ?

2) 세금을 계산할때 취등록세 같은 경우는 현재 시세 기준으로 % 가 적용되나요 ? 아니면 공시지가 기준으로 계산되나요 ? (살때는 매매 금액 기준이 었었던 것 같은데 .. )

답변 주시면 감사하겠습니다.

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 지분을 무상으로 이전하는 것은 양도가 아니라 증여입니다. 배우자로부터 증여를 받을 경우 10년간 6억까지는 납부할 증여세가 없습니다. 증여세 신고는 하셔야 합니다.

2. 시가를 기준으로 취득세가 계산됩니다. 해당 주택이 조정지역 + 증여받은 주택의 시가가 6억(50%)라면 6억의 12%의 취득세율이 적용됩니다. 단, 1세대 1주택자라면 4%의 취득세율이 적용됩니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

부동산을 가족 간에 매매할 경우 세무서에서 양도가액 대신 시가평가액을 양도가액으로 간주할 수 있으며, 거래가액과 시가의 차이액 전체금액으로 하되 그 차이액이 3억원 이상이거나 시가의 5%이상인 경우에 한하여 적용합니다. 또한 가족 간 부동산 매매거래 가격이 시가의 30% 또는 3억원의 범위를 벗어나면, 거래를 통해 이득을 취한 자에게 증여세가 과세됩니다.

부동산을 증여하실 경우 해당 부동산을 증여하는 날의 시가평가액에 대하여 증여세를 계산하는 것인데, 이 때 이전 10년 간 별도로 배우자에게 증여한 자산이 없을 경우 10년 간 최대 6억원까지 공제받으실 수 있습니다. 부동산을 증여하실 때에는 담보된 채무를 함께 증여하신다면 승계받는 채무액에 대하여는 양도소득세를, 채무액을 초과하는 시가평가액에 대하여는 증여세를 납부하시게 되므로 세액이 절감되는 효과는 있으나 구체적인 절세방안은 부동산의 매입가액, 그 때 당시의 시가, 부동산의 종류 등에 따라 천차만별로 달라지므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시길 권해드립니다.

증여의 취등록세는 시가평가액을 기준으로 계산됩니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 마승우 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

공동명의라 하더라도 해당 주택 양도시 실거래가액 기준으로 9억원 초과된다면

양도소득세가 과세됩니다. 만일 해당 주택이 1세대 1주택 비과세 규정이 적용된다면

9억원 초과분에 대해서만 과세될 것이며 공동소유이므로 각각의 지분에 맞게

양도소득세를 계산하여야 합니다. 취득세 신고시에는 실제 취득가액 기준으로 계산합니다.

참고하시기 바랍니다.