전세계약 관련 문의사항(임대인 잠수, 가압류)

Question

상황1) 기관(임차인) - 개인(임대인) 23.12. ~ 25. 12. 2년 아파트 전세계약 맺음

상황2) 이후 재계약 협의를 위해 연락을 취했으나 임대인 연락두절

상황3) 건물등기부등본상 계약 당시 없던 가압류 존재(계약당시 전세권 설정함. 전세권 설정 이후에 가압류 설정됨)

위 상황일때, 임차인은 계약을 연장(거주자 있음)하고 싶은 상황입니다.

통상 전세금반환을 위해

1) 내용증명 발송 2) 반송시, 반송자료와 함께 주민센터에서 임대인 초본 확인 3) 확인된 초본상 주소로 내용증명 재발송 4) 반송시, 법원 공시송달 5) 임차권등기명령 신청

질문1) 위 처럼 임대인이 기존 계약 종료 후에도 연락이 닿지 않을 경우, 법적으로 계약의 끝 날짜가 정해지지 않은 것으로 묵시적 연장된다고 알고 있습니다.

다만, 4번까지 진행했을 경우 계약기간이 공시송달한 날짜부터 3개월 이내에 법적으로 종료된다고 알고 있습니다. 해당 사실이 맞나요?

질문2) 공시송달 한 날짜로부터 3개월 이내에 계약이 종료되어도 계속 점유(거주자 있음)하여도 법적인 문제가 없을까요?

최아란 · Accepted Answer

안녕하세요. 대한변호사협회에 정식등록된 부동산 전문 변호사, 최아란 변호사입니다.

만기 2개월 전까지 임대인에게 연락이 닿지 않을 경우, 임대차계약이 묵시적으로 연장됩니다.
묵시적 갱신된 계약의 경우, 임차인이 임대인에게 계약 해지 통지를 한 날로부터 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다. 따라서 공시송달로 계약 해지 통지를 하실 경우, 공시송달의 효력발생일로부터 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다.
세입자는 보증금을 반환받을 때까지 인도를 거부할 권리(동시이행의 항변권)가 있으므로 계약 종료 이후에도 보증금을 반환받을 때까지는 계속 거주하셔도 됩니다.
단 위와 같이 진행하실 경우, 임대인이 보증금을 반환하면 언제든 이사를 나가셔야 합니다. 하지만 귀 사건에서는 임대인이 가압류를 당한 점에 비추어볼 때 보증금을 반환하면서 인도를 요구할 가능성은 낮아보입니다.
지금 계약을 연장하시더라도 결국 추후에는 보증금을 받기 위해 법적 대응을 하셔야 할 사안입니다. 우선 공시송달 등을 진행하셔서 계약은 종료시켜두시고, 추후에 이사 의향이 생겼을 때에 즈음하여 법적 대응을 시작하시기 바랍니다.
법적 대응을 하여야 할 경우, 소송 및 강제집행에 1년 이상이 소요될 것이므로 이점을 잘 참고하시기 바랍니다.

전준휘 · Answer

안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.계속 거주하실 의사라면 위 절차는 진행하실 이유가 없고, 현 상태를 유지하시면 묵시적 갱신이 되기에 그대로 거주하시면 됩니다. 위 절차는 퇴거를 예정하시는 상황에서 진행하셔야 합니다.

부동산·임대차