증여세는 시가(아파트)가 기준이라는데, 시가는 정확히 어떻게 잡나요? 임의로 잡아도 큰 문제 없나요?

Question

안녕하세요.아파트를 증여하려고 할때, 증여세는 시가 기준이라는데,,,- 시가는 세금 내는 사람이 부동산에 문의하거나 자료를 찾거나 공시를 비교해보거나해서,, 알아서 잡으면 되나요?- 어떤 분은 반드시 감정평가사의 감정을 받지 않으면 탈이 날 수 있다는데, 꼭 감정평가사에게 의뢰해야하나요?- 나중에 시가가 너무 낮다고 세무서에서 조사(?)가 나오면 벌금조로 세금을 더 내나요? 그냥 안낸 세금만 더 내면 되나요?

문용현 세무사 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

증여세법에서 시가란 증여일 이전 6개월 ~ 증여일 이후 3개월 간의 해당재산의 매매가액, 유사매매사례가액, 감정가액 등을 의미합니다. 아파트의 경우 거래가 빈번할 것이므로 감정평가를 받지 않아도 됩니다. 아파트는 매매사례가액으로 평가를 하시면 되며 부동산실거래가 사이트(http://rt.molit.go.kr/)에서 조회가 가능합니다.

증여세법에서 시가의 자세한 내용은 다음과 같으니 참고하시면 도움이 될 것입니다.

시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 평가기준일(증여 혹은 상속일) 전 6개월 ~ 평가기준일 후 6개월(증여는 3개월)까지의 해당 주택에 대한 매매 · 감정 · 수용 · 공매 또는 경매 가액이 있는 경우에도 그 가액(유사매매사례가액)을 시가로 봅니다. 단, 특수관계인(가족)과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 시가로 보지 않습니다.

또한, 평가기준일 전 6개월부터 신고일까지 해당 주택과 면적 · 위치 등이 동일 · 유사한 주택의 매매 · 감정 · 수용 · 공매 또는 경매가액이 있는 경우도 그 가액(유사매매사례가액)을 시가로 봅니다.

단, 해당 주택의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 그 가액을 적용하며, 평가기간 중 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 봅니다.

★ 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우, 그와 동일 · 유사한 주택 요건

(①,②,③ 모두 충족해야함)

① 동일한 공동주택 단지 내에 있을 것

② 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 5% 이내일 것

③ 공동주택가격의 차이가 5% 이내일 것

※ 다만, 위 요건 해당 주택이 둘 이상인 경우 평가대상 주택과 공동주택 가격 차이가 가장 작은 주택을 말합니다.

도움이 도셨길 바랍니다. 감사합니다.

전영혁 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

보통 아파트는 유사한 매물들이 많아 평가기간 내의 매매사례가액으로 평가하는 경우가 대부분이며, 이것이 없을 경우 감정평가액으로, 그 감정평가액도 없다면 상속세및증여세법 상의 보충적평가액으로 평가하는 것입니다. 다만 세무서에서 판단 시 시가가 너무 낮게 책정되었다면 자체적으로 평가하여 그 평가액에 맞게 세금을 추징 및 가산세 부과할 수 있으니 유의하시기 바랍니다.