잔금일날 새로운 집주인 매도???

Question

궁금한게 있습니다. 제가 부동산 계약을 해서 10.20일 자로 잔금치루고 집주인집에있던 근저당2.4를 말소조건으로 계약을하였고 이후 특약사항으로 전세계약종료시까지는 근저당권설정행위를 하지않는다고 적었습니다.

문제는 10.20자로 기존주인이 집을 팔고 매도가 되고 바로 근저당 설정을 하면 제가 후순위로 밀리는 거 아닌가요? 부동산업자는 매도안할거니 안심하라고 하는데 찜찜해서요.

추가로 제가 특약에 보증보험가입완료전까지는 소유권이전 등기는 없기로 한다. 적어두었는데

이렇게 해두면 괜찮은건지요?? 자세하게 답변좀 해주십쇼 ㅠ

강태호 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.근저당권, 소유권이전등기 특약을 넣으셨는데근저당이 설정되었다 하더라도 사전에 기재했던 특약이 우선하기 때문에이에 대해 크게 걱정하시지 않아도 되고 전입신고, 확정일자만 잘 받아두시면 될 것 같습니다.그래도 혹시 모르니 10.20 이후에 근저당이 설정되었는지확인차 등기부부본을 떼는 것도 나쁘지 않다고 봅니다.

곽대영 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.실제로 매도를 하려면 할수야 있겠지요.하지만 특약에도 적어두셨으니 매도로 인해 질문자님에게 피해가 발생한다면 당연히 손해배상등을 청구 할 수 있을것으로 보입니다.그리고 저정도 특약에 적었는데 매도를 할만한 임대인은 없을겁니다. 그러한 생각이 있는 사람이면 애초에 저런 특약을 받아들이지 않고, 요구하지도 않는 세입자를 골랐겠지요.전세 잔금일 당일 집주인이 바뀌면서 근저당이 설정되거나 해서 대항력에서 후순위로 밀리는 일이 실제로 있고 전세사기의 대표적인 방법이긴 하지만 실제 현장에서 그러한 경우를 보는것은 매우 드문일입니다.전국에서 거래되는 수많은 전세중에 몇가지 사례라고 생각하시면 될것 같습니다. 물론 그렇더라도 주의는 해야겠지만요.이미 특약등에 충분히 대비를 해두신것 같으니 너무 걱정은 안하셔도 좋을 것 같습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다^^

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.말씀하신대로 이론상은 10.20일 계약과 동시에매도 후 근저당이 설정된다면 본인보다 우선순위가 됩니다. 질문자님이 20일 이사와 동시에 전입신고를 하여도 대항력 효력은 21일 0시에 갖고 근저당은 등기접수에 따라 바로 효력이 발생하기 때문에 그렇습니다.하지만 매도인과의 계약은 매수인에게도 같은 효력으로 인수되기 때문에 그러한 일은 벌어질 확률은 매우 적어보입니다. 특약사항등을 매우 잘 해놓으셨고 또한 부동산을 통해 계약하셨기에 어느정도 안심하실수 있을듯 합니다. 계약 후 전입신고하시고 등기부등본을 통해을구에 21일 이전에 근저당등이 있는지 확인해보셔도 되구여.